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武漢市漢口以北，黃陂區漢口北有一塊土地。5年間，它從一塊不毛之地，發展成為專業市場集群地，這與卓爾發展[0.81%]集團有限公司主席閻志緊密相關。
2011年7月，卓爾發展(02098.HK)在香港聯交所掛牌，閻志以91.9億港元的身價被湖北當地媒體譽為“湖北新首富”。目前其執掌的商業版圖涵蓋商用物業、港口物流、棉業、金融和文化傳媒五大產業，掌舵的公司包括中國基建(00600.HK)和卓爾發展2家H股上市公司。
然而，卓爾發展暗藏諸多可能存在的風險：土地涉嫌違規、不及時披露重大信息等，被湖北當地圈內人戲稱，“地球人都知道的秘密”。
本報記者通過系列調查發現，卓爾發展旗下的核心資產是漢口北國際商品交易中心(下稱漢口北項目)，其營收規模占卓爾發展90%以上，“但土地性質明明是工業用地，卻作為產權式商鋪銷售，”一位接近卓爾發展人士透露，這塊工業用地的上蓋建筑還能辦理分割到戶的土地證。卓爾發展2012年業績快報顯示，漢口北項目每平方米售價為1.21萬元，同比上漲34.9%。
工業用地上的主體
本報記者采訪的諸多業主認為，自己購買的是正常的產權式商鋪。對購買的漢口北商鋪的土地性質，業主王杰毫不猶豫地說：“是40年的商業用地！”但他將已辦理多年的房產證和土地證翻出來查驗時，發現土地證上土地用途印著“綜合倉儲物流”字樣，也就是說，其購買的商鋪是工業用地。
目前，這種產權式商鋪的銷售模式還在漢口北項目的招商中心演繹：如果不被問及土地性質，置業顧問鮮少主動提及。當被問及置業顧問則稱：“我們賣的是跟正常的商鋪一樣的，土地證可完全分割到戶，雖然是工業用地的限制，但土地使用年限比商業用地還多10年，總共有50年。”
“這種銷售方式其實跟產權式商鋪的銷售形式并無區別，”上述接近卓爾發展人士指出，不知道漢口北土地性質的業主大有人在，包括已辦理土地證的部分業主。
2011年7月13日，卓爾發展在香港交易所[0.31%]上市，其招股說明書上顯示，卓爾發展是中國領先的大型消費品專業批發市場的開發商和運營商，其業務模式則是向消費品供應商、制造商及分銷商與主要經營國內消費市場的中小企業租售優質批發商鋪單位，作為一站式商務空間解決方案。“綜覽整份招股書，如果是一個沒到實地的投資客，基本都會認為這是一個商業地產的項目，而非工業地產。”上述接近卓爾發展人士認為。
其招股書顯示，目前，漢口北總占地面積達148.83萬平方米，是華中最大的主營消費品批發商場，漢口北項目計劃建設成12個獨立的批發商場，待2013年全部建成后，總建筑面積規劃達到326.47萬平方米，其中包括批發商鋪單位達271.15萬平方米，配套設施有55.32萬平方米。
在這塊工業用地項目上，批發商鋪單位面積占總建筑面積83%，這意味著批發商鋪單位成為了主體。“工業用地的上蓋建筑主體應該是廠房、倉庫等，但從這種配比來看，其主體變成了商鋪。”上述知情人士指出，在外界看來，其倉儲變成了商鋪的配套綜合，其用地的建筑主體被變相變更。
據國土資源部《工業項目建設用地控制指標》規定，工業項目所需行政辦公及生活服務設施用地面積不得超過工業項目總用地面積的7%。2010年9月，武漢市出臺的《武漢市人民政府關于完善工業用地政策促進工業快速發展的意見》中亦有相同的規定。
4月10日，卓爾控股分管土地的副總田旭東稱，“漢口北項目的商鋪是展示平臺，實際上，到目前為止，漢口北項目已投入使用、已建成的倉庫面積達到76萬平方米，在建的倉庫還有134萬平方米，漢口北項目的商鋪與倉儲的配比已達1:2.5。”若按此說法，漢口北項目的商鋪并非主體，而應為配套項目。
若按田旭東上述說法，全部建成后倉庫總面積將達到210萬平方米，而其招股說明書中，界定除商鋪之外，“配套面積只有55.32萬平方米”。但卓爾發展至今未公告相關倉庫規劃面積更改相關資料。
未變更的土地性質
漢口北項目被銷售人員“定位”為一個更優于普通產權式商鋪銷售的業態。出售后的商鋪也順利的辦理了房產證和土地證。土地交易網信息顯示，卓爾發展通過招拍掛的方式，分批拿到漢口北項目的所有土地，已公開的土地招拍掛信息顯示，這些地塊的土地性質全部屬于工業和倉儲用地。
“一般來說，工業土地鮮少進行土地證的切割，”上述知情人士指出，即便切割，也以成棟或成塊的大體量方式切割。一位業主向記者出示的土地證上顯示，其于2010年購買的漢口北一家商鋪建筑面積僅有32.83平方米。也就是說，這塊工業土地被小塊單獨切割。
“卓爾發展的漢口北項目土地性質一直是工業和倉儲用地。”黃陂區國土規劃局土地利用科主任阮詩軍指出，黃陂區屬于縣改區，土地相關的規劃審批等一般需要縣以上的人民政府審批，因此，黃陂區土地管理由區一級即可決定。而根據我國土地利用現狀分類標準來看，工礦倉用地分為工業用地、采礦用地和倉儲用地，“卓爾發展至今沒有申請過變更土地性質。”阮詩軍表示，目前尚無相關法規明確規定工業用地土地證不允許小塊單獨切割，也無明確規定可以切割。
對于工業用地被單獨切割，黃陂區國土規劃局內部也曾有過疑問。黃陂區國土規劃局土地利用科李紅艷介紹，在2010年年底時，當時卓爾發展首批商戶前來辦理土地證，此時他們已拿著被切割過的房產證，“當時我們確實覺得奇怪，并向上級主管部門申報過。此后我們查詢到《深圳樓宇轉讓細則》中曾通過了這種情況，因此，我們也向上呈報了一份類似的管理辦法，在2011年上半年就遞交上級主管部門，至今這個辦法沒有批復下來。但一般我們根據地隨房走的原則，對這些項目的土地證予以放行。”
另一主管部門黃陂區房管局分管漢口北的副局長蘭天說，“在黃陂區，工業用地的土地證都可以小塊切割，包括卓爾發展的漢口北項目。”
漢口北項目可能還面臨更改規劃的風險。黃陂區相關部門人士透露，目前，武漢市相關方面已有計劃對漢口北區域的規劃進行調整，“從去年開始，基本已經停止了漢口北區域的新增工業倉儲項目用地的審批。”
有意思的是，在2011年的招股書的風險提示中稱：“若我們未遵守土地出讓合同條款，則中國政府或會對我們征收罰款或收回我們的土地。”
火熱的商鋪
承接漢正街轉移，漢口北的發展迎來生機。在該區域內，其售價均價公開標價均價已達每平方米1.8萬元。
2009年10月23日，通過旗下武漢漢口北商貿投資有限公司，卓爾控股以樓面價每平米117元的樓面價，競得漢口北一地塊。同日湖北珩生五洲建材股份有限公司、武漢市金馬凱旋家具投資有限公司拿下該區域附近其他兩塊地，樓面價為每平米146元和136元。
對此，卓爾發展最近發布一份公開信稱，漢口北項目土地價格均為所取得土地時當地土地招拍掛的市場價，仍高于工業地價，并參照同期同區域商業服務用地價格掛牌。
黃陂區國土規劃局土地利用科相關負責人稱，“到目前為止，漢口北區域的土地全部是工業用地性質，從來沒有商業用地。”即在該區域內，至今沒有可以參照的商業服務用地。
不過記者查詢到，2009年4月，武湖杰寶投資發展有限公司以每平方米766元的價格，拿到一塊距漢口北項目約6公里處的一塊商服用地。
田旭東稱，卓爾發展從2008年5月后開始拿地，并以工交倉儲用地立項，而黃陂區當時對地價的最低定價為每畝9.6萬元，卓爾發展基本都是以高于同類區域其他同業的價格拿地。且卓爾拿到的工業土地為裸地，沒有水電氣的“三通”，因此開發成本高于普通工業項目。
漢口北商鋪價格節節攀升。記者粗略統計，從2010年年底第一期項目的開盤價每平米不超過5000元，至今已公開的市場報價的均價已漲至每平米1.8萬元。而卓爾發展2012年業績快報顯示，漢口北項目每平方米售價為1.21萬元，同比上漲34.9%。
“售后再租”的法律風險
卓爾發展稱為“售后再租”的模式在漢口北項目的營銷渠道中存在。
售后包租的模式來源于產權商鋪的興起。 由于商用房產投資相對住宅的投資額較大，為擴大投資群體，加速銷售回款，開發商將大面積的物業分割成小單元，并以承諾回租的方式吸引消費者。住建部2001年頒布的《商品房銷售管理辦法》第十一條規定：房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。這被解讀為禁止“售后包租”行為。
卓爾發展的招股說明書顯示，已竣工批發商鋪單位中37.1%已售出，包括皮革制品、小家品、酒店產品及用品、服裝及棉紡品五類消費品。40.1%待售，而22.8%持做投資物業，
但在漢口北正在熱銷的五金機電城的4樓，特設一個單獨的招商中心，其工作人員指出，該樓棟的商鋪均可以每年7%的回報率返租，包租5年，按此計算，合同期內，業主的總收益率能達到35%。招商中心有工作人員明確指出，“這是我們以前自己持有的物業，現在我們已經出租出去了，你買了之后就可以直接收租。”
對此，卓爾發展曾在招股書中解釋，此前出售的業主參差不齊，造成很多商鋪被閑置，但有許多有實際經營需求的商戶卻很多，因此，卓爾發展承諾從客戶手中回租商鋪后，再重新招租。
這種模式被卓爾發展稱為售后再租模式。其在招股說明書中指出，因為有彼此獨立的合同文書(即買賣合同與租賃合同彼此獨立，區別于“售后包租”模式的買賣與租賃在一個合同中)，這與住建部明令禁止的“售后包租”行為并不一樣。
但其在招股書中的風險提示中則強調，國家相關法律法規變動，可能導致“售后再租”被界定為“售后包租”或“變相售后包租”行為，被有關部門禁止和處罰，影響公司業務和業績等。
(應采訪對象要求，業主王杰為化名)
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