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　　在3月15日的記者招待會上，住房和城鄉(xiāng)建設部部長陳政高在回答中國樓市會不會像當時的日本一樣崩盤時強調(diào)不能相提并論。

　　第一，時代不同。日本發(fā)生的事情是在20年、30年以前的事情，背景、政治、經(jīng)濟條件和今天都大不一樣，甚至是完全不一樣了。第二，國情不同。中國和日本的城鎮(zhèn)化水平不同，經(jīng)濟發(fā)展階段不同，宏觀調(diào)控的措施也不同。

　　當前提與土壤一樣時，同樣的事情可能會發(fā)生。

　　日本房地產(chǎn)崩潰的本質(zhì)是，投資品市場崩潰，房地產(chǎn)作為表現(xiàn)最明顯的投資品市場，崩潰得最為慘烈。美國房地產(chǎn)市場同樣如此，當美國的房貸作為基礎資產(chǎn)品打包成為金融產(chǎn)品賣向全球，低劣的基礎資產(chǎn)質(zhì)量一定會讓相關的金融產(chǎn)品崩潰，問題只有一個，何時？

　　日本房地產(chǎn)崩潰的前提有三個，一是城鎮(zhèn)化、工業(yè)化基本完成，房地產(chǎn)缺乏真實的消費者與接盤者，在城市大量購入房地產(chǎn)的人大多是為了投資所用。

　　中國指數(shù)研究院研究顯示，70年代后期至80年代中期，日本的城鎮(zhèn)化進程基本結束，但較快的經(jīng)濟發(fā)展速度與整體趨于寬松的貨幣政策帶動房地產(chǎn)經(jīng)歷第二周期的快速發(fā)展，房地產(chǎn)背后隱藏著巨大的人口老齡化危機。也就是說，從二戰(zhàn)后直到上世紀80年代中期廣場協(xié)議左右，日本的房地產(chǎn)漲勢是有真實的經(jīng)濟與人均財富增長作支撐的，從1975年到1985年，日本經(jīng)濟保持高速增長態(tài)勢，年均復合增長率超過5%，居民生活水平顯著提高。

　　而到了80年代后期，日本老齡化等日趨嚴重，城鎮(zhèn)化階段已經(jīng)過去，房價上升缺乏真實的財富與人口作支撐。

　　第二，80年代以后日本中期房地產(chǎn)又一波上漲，是金融強刺激的結果，這就決定了房地產(chǎn)崩潰的命運。

　　80年代后，日本失業(yè)率一直保持在3%以下，遠遠低于其他發(fā)達國家。1985年，日本城市化率高達76.7%，基本接近尾聲。由于簽訂“廣場協(xié)議”為其他歐美國家尤其是美國扛住經(jīng)濟下行壓力，日元大幅升值，導致日本出口金額同比開始出現(xiàn)負值，整體經(jīng)濟自1986年起進入下行通道。

　　日本政府非常緊張，開始印鈔降息。1987到1990年間，貨幣供應量增長率連續(xù)4年超過兩位數(shù)。1986年1月，日本央行貼現(xiàn)率降至4.5%，連續(xù)5次降息，貼現(xiàn)率降至戰(zhàn)后最低點2.5%。銀行基準利率維持了27個月的2.5%超低水平。1987年，日本全國總用地地價的平均上漲率為85.7%，住宅用地為102.5%，商業(yè)用地為59.5%。日本買下美國、不可戰(zhàn)勝等等神話出爐。

　　第三，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫后，日本央行迅速收緊貨幣政策，他們希望房地產(chǎn)泡沫平穩(wěn)落地，實際上結結實實地落在了缺乏營養(yǎng)的堅硬火星地表上。

　　1989年，經(jīng)濟穩(wěn)定通脹上升，日本央行將貼現(xiàn)率提高到4.25%。“海灣危機”爆發(fā)后，為了防止石油價格上漲導致通貨膨脹，日本央行將官方貼現(xiàn)率和基準利率均提高到6%。貨幣供應量與房貸增速同步下降。1990年末，房地產(chǎn)價格回落。

　　當時的日本央行與中國證監(jiān)會一樣，不明白杠桿威力，并且對日本經(jīng)濟數(shù)據(jù)充滿盲目的自信，認為經(jīng)濟數(shù)據(jù)大有起色，只要加息擠破泡沫就能軟著陸。

　　與日本相比，中國似乎在各項指標方面都大不相同。

　　中國城鎮(zhèn)化遠未完成，是否可以得出結論，中國不存在房地產(chǎn)泡沫？未必。雖然中國人口城鎮(zhèn)化遠未完成，但中國的貧富差距巨大，現(xiàn)代工業(yè)化也遠未完成，也就是說，房地產(chǎn)壓力將在人口城鎮(zhèn)化率50％左右就會顯現(xiàn)。從1998年中國房地產(chǎn)市場化以來，房地產(chǎn)每輪周期都與政策與投資者相關，在中國一部分先富起來的群體中，房地產(chǎn)是主要投資品種。

　　與日本不同的是，有前車覆轍在，中國政府絕不會輕易地放大泡沫，或者輕易擠破泡沫。這兩年房地產(chǎn)雖然復蘇，政府強調(diào)的是去庫存，對投機非常警惕。一線城市房地產(chǎn)價格上漲，政府開始強調(diào)穩(wěn)健。我們在現(xiàn)階段不可能看到日本央行那樣的貨幣在動作。

　　總而言之，貨幣也好、投資品市場也好，會在一個狹窄的區(qū)間內(nèi)波動，政府不希望看到大起大落。中國有形的手比日本有形的手硬得多。但如果實體經(jīng)濟失速不可控，如果房地產(chǎn)杠桿失控，中國也會出現(xiàn)房地產(chǎn)危機。