,,

銳評觀察

評論：用房產(chǎn)稅調(diào)控房地產(chǎn)市場是一廂情愿

2016-10-09來源：紅網(wǎng)-瀟湘晨報作者：李寧

　　“金九銀十”交界，熱點城市急風驟雨般拋出調(diào)控新政。一周時間，北京、深圳、天津、蘇州、成都、鄭州、無錫、濟南、合肥、武漢、珠海、東莞、福州等19個城市新政落地，多地重啟限購限貸。限購殺威棒下，樓市一夜變天，多個城市成交量速降，賣方市場瞬間變成買方市場。（10月8日環(huán)球網(wǎng))

　　針對中國房地產(chǎn)市場又一次過熱現(xiàn)象，有關(guān)國際組織的專家也建言獻策，提出了自己的看法。據(jù)新華網(wǎng)報道，IMF亞太部副主任馬克斯·羅德勞爾建議中國征收房產(chǎn)稅。他認為這不僅有利于增加地方政府財政收入，也有利于更好調(diào)控房地產(chǎn)市場。只不過房產(chǎn)稅從立法到實施需要較長時間，無法應對短期房價過快上漲的問題。

　　希望用房產(chǎn)稅調(diào)控房地產(chǎn)市場的聲音一直不斷，特別是當房價上漲過快的時候，這種聲音就格外響亮，從國內(nèi)走向國外。當然，如果完全按照市場經(jīng)濟理論和規(guī)律來解釋，房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場價格的調(diào)整有著重要的影響，特別是房產(chǎn)稅增加房屋持有成本的功能，會導致需求減少；需求減少，按照供需關(guān)系邏輯，價格一般就會降低，直到出現(xiàn)新的價格平衡。

　　但問題是我國房地產(chǎn)市場并不完全按照市場經(jīng)濟理論和規(guī)律運行。所以，房產(chǎn)稅在我國房地產(chǎn)市場的調(diào)控上作用較小，有時候甚至會成逆向調(diào)節(jié)：增加房屋成本，通過供求關(guān)系而轉(zhuǎn)嫁助推房價上漲。

　　首先，我國房地產(chǎn)市場中最主要的成本——土地并不是按照市場規(guī)律運行。一級土地市場供應由政府壟斷，政府通過招拍掛的形式供應土地，而且供應的數(shù)量是按照政府宏觀規(guī)劃確定，也就是說政府決定土地擁有量，而不是按照市場需求規(guī)律供應。這是導致我國房地產(chǎn)市場難以完全按照市場經(jīng)濟規(guī)律來調(diào)控的重要原因。

　　其次，房產(chǎn)稅，本質(zhì)上是一個稅種。稅收是打在經(jīng)濟運行中的一個“楔子”，如何影響產(chǎn)業(yè)調(diào)控，關(guān)鍵取決于市場供求關(guān)系和消費彈性。就拿房產(chǎn)稅來說，當房地產(chǎn)市場顯示出供大于求的狀況時，房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁的方向是生產(chǎn)者而并非消費者，因為房價上漲會降低消費需求，生產(chǎn)者為了減少成本損失或者擴大再生產(chǎn)，則會采取降價銷售等策略，這樣房產(chǎn)稅增加的成本則由生產(chǎn)者來消化，生產(chǎn)者要么通過壓低原材料供應價格來實現(xiàn)向上游轉(zhuǎn)移，要么通過壓低工人的工資等方式來消化房產(chǎn)稅所增加的成本。當房地產(chǎn)市場整體出現(xiàn)供不應求的狀況時，房產(chǎn)稅會轉(zhuǎn)嫁到消費者，并通過提高房地產(chǎn)價格，以達到由消費者承擔的目的。

　　對于我國房地產(chǎn)市場，目前的現(xiàn)狀是一二線城市供不應求，三四線城市和縣城鎮(zhèn)則是供大于求，呈現(xiàn)分化的狀態(tài)，這給房產(chǎn)稅調(diào)控房價帶來難度。按照我國樓市分化現(xiàn)狀，一二線城市應該鼓勵多供應，以滿足基本消費需求，因此政策取向應該是擴大土地供給，降低生產(chǎn)成本，而不是開征房產(chǎn)稅，增加持有成本，打壓購房需求，讓更多的人買不起房子。對于三四線城市乃至縣城來說，政策取向應該是堅持供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的去庫存政策，減少稅負以擴大消費需求，而不是開征房產(chǎn)稅。由此可以看出，從調(diào)控規(guī)律和房地產(chǎn)實際情況來看，我國房地產(chǎn)市場調(diào)控都應慎用房產(chǎn)稅。

　　最后，由于房地產(chǎn)市場與金融、地方政府土地財政等緊密相關(guān)，導致房價并不是按照供求關(guān)系形成的，政府宏觀調(diào)控因素在房價形成中起到重要的作用。目前防止房價大起大落是政府宏觀調(diào)控的底線。所以，不管是一二線城市還是三四線城市，開征房產(chǎn)稅，對房價的影響，都可以說是微乎其微。所以，寄希望于房產(chǎn)稅來調(diào)控房價的做法，目前來看還是一廂情愿。

延伸閱讀