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　　本報(bào)記者  張敏  北京報(bào)道

　　2018年前兩個(gè)月的房地產(chǎn)市場，仍然延續(xù)了去年的銷售慣性。

　　3月14日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年1-2月，全國商品房銷售面積14633萬平方米，商品房銷售額12454億元，兩者均刷新了歷史同期新高。

　　但樓市調(diào)控的影響仍然存在，加上去年同期基數(shù)較高的原因，銷售面積增幅不斷收窄。前兩月，全國商品房銷售面積增速僅為4.1%，創(chuàng)下自2016年7月以來的新低。其中，住宅銷售面積僅增長2.3%。有分析人士認(rèn)為，住宅銷售面積增速有可能在上半年轉(zhuǎn)為負(fù)值。

　　同期，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速則由去年全年的7.0%躍升至9.9%。國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人毛盛勇將其總結(jié)為滯后、價(jià)格、預(yù)期三個(gè)因素。市場人士則指出，這背后是房企仍然旺盛的補(bǔ)庫存需求。

　　銷售單價(jià)提高

　　前兩月房地產(chǎn)銷售維持高規(guī)模，在很大程度上是延續(xù)了去年的熱度。2017年，全國商品房銷售面積接近17億平方米，銷售額超過13萬億元，創(chuàng)下年度歷史紀(jì)錄。其中，當(dāng)年12月的銷售規(guī)模，又創(chuàng)下月度歷史新高。

　　中原地產(chǎn)指出，由于部分企業(yè)提前完成了銷售目標(biāo)，將一部分銷售額結(jié)轉(zhuǎn)到2018年，從而使得房企的開年業(yè)績?nèi)匀徊诲e(cuò)。這也是造成今年1-2月房地產(chǎn)銷售規(guī)模相對不低的一項(xiàng)原因。

　　受此影響，截至2月底，全國商品房待售面積58468萬平方米，與2014年10月的水平大致相當(dāng)。也即，經(jīng)過不斷的消化，全國商品房庫存已經(jīng)降至3年前的水平。

　　但值得注意的是，由于去年的基數(shù)較高，商品房銷售增速仍在下滑。前兩月，全國商品房銷售面積同比增長4.1%，比去年全年回落3.6個(gè)百分點(diǎn)。銷售額增速為15.3%，反而提高1.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　“銷售金額的增速反彈，更多是來自于價(jià)格的因素。”中信建投指出，這是由于去年以來三四線城市價(jià)格反彈力度較大所致。

　　北京某房企人士對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，三四線城市房價(jià)反彈，很大程度上是由于棚改的貨幣化安置。他認(rèn)為，今年的政府工作報(bào)告中，雖然仍然提出了較高的棚改任務(wù)，但并未提及貨幣化安置，說明監(jiān)管層已對此現(xiàn)象有所注意。

　　他還表示，從現(xiàn)有的趨勢看，房地產(chǎn)調(diào)控政策還將繼續(xù)向三四線城市擴(kuò)圍，從而遏制部分區(qū)域的非理性升溫。

　　始于2016年的房地產(chǎn)調(diào)控政策，累加效果正不斷顯現(xiàn)，并可能對銷售產(chǎn)生進(jìn)一步的遏制。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年1-2月，占比四成以上的東部地區(qū)，銷售面積出現(xiàn)近年來的首次下滑，降幅為5.5%。中部地區(qū)的銷售面積增速也在收窄。西部和東北地區(qū)則有所增加，但這兩個(gè)區(qū)域的銷售面積占比僅三成左右。

　　大部分機(jī)構(gòu)認(rèn)為，根據(jù)兩會(huì)期間的定調(diào)，房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)有實(shí)質(zhì)性的松動(dòng)。因此，盡管前兩月創(chuàng)下同期新高，銷售增速仍將延續(xù)下滑的趨勢。部分機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，到今年年中，商品房銷售面積會(huì)轉(zhuǎn)為負(fù)增長。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭甚至指出，受調(diào)控影響較大的“住宅銷售面積”增幅，則可能在未來兩個(gè)月間由正轉(zhuǎn)負(fù)。今年1-2月，這一指標(biāo)同比僅增長2.3%。

　　資金鏈趨緊

　　投資數(shù)據(jù)意外地樂觀。今年前兩月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資10831億元，同比名義增長9.9%，增速比去年全年提高2.9個(gè)百分點(diǎn)。這一增速甚至創(chuàng)下最近三年來的新高。

　　在房企購置土地面積出現(xiàn)負(fù)增長的情況下，投資增速的大幅提升被機(jī)構(gòu)形容為“超預(yù)期增長”，這與2017年穩(wěn)步下行的態(tài)勢形成了鮮明對比。

　　毛盛勇將其總結(jié)為三個(gè)原因：第一，滯后因素。2017年土地成交價(jià)款有著近50%的增長，成交面積也增長較多，除當(dāng)年有一部分開工外，還有后續(xù)開工，所以土地成交是下一季投資的先行指標(biāo)。第二，成本因素。除了地價(jià)上升以外，原材料、人工的成本也在上升。第三，預(yù)期因素。商品房成交面積高位回落，但整體房價(jià)還比較平穩(wěn)。市場預(yù)期向好。

　　易居克而瑞則認(rèn)為，這主要是基于去年銷售情況良好、土地購置相對充足，房企普遍存在“補(bǔ)庫存”的強(qiáng)烈沖動(dòng)，加快存量項(xiàng)目和新開工項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度。

　　對于投資的增長趨勢，毛盛勇認(rèn)為，加快推進(jìn)多主體供給，多渠道保障，租購并舉政策的落實(shí)落地；前期土地的成交面積還保持一定的增長；一線城市為了抑制房價(jià)過快上漲，還會(huì)有計(jì)劃地推出一些土地的供應(yīng)。這些因素都使得房地產(chǎn)投資“保持比較平穩(wěn)的增長”，但“再繼續(xù)大幅上漲難度比較大”。

　　資金鏈的收緊，也將制約這一過程。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金23988億元，同比增長4.8%，增速比去年全年回落3.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款、利用外資、定金及預(yù)售款三項(xiàng)資金來源的增幅均出現(xiàn)下降，個(gè)人按揭貸款繼續(xù)下滑，且下滑幅度不斷增大。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，這主要由兩個(gè)原因構(gòu)成，一是融資政策收緊使得企業(yè)融資規(guī)模下降，且融資成本提高；二是銷售增速放緩，使得房企回款受到影響。

　　他還表示，在2018年，這兩項(xiàng)因素都很難有根本性的改善。因此，房企的資金壓力將逐漸顯現(xiàn)，房地產(chǎn)投資增速也很難有大幅提升，甚至可能出現(xiàn)下滑。

　　楊紅旭認(rèn)為，當(dāng)?shù)轿毁Y金增速跌至5%以下時(shí)，房企資金鏈已觸及紅線。前期大量獲取高價(jià)地帶來的壓力，也將使部分企業(yè)啟動(dòng)降價(jià)促銷的做法，并逐步帶動(dòng)房價(jià)發(fā)生變化。他表示，2014年1-4月，房企到位資金增速跌破5%，當(dāng)年5月，70城房價(jià)環(huán)比即由漲轉(zhuǎn)跌。