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銳評觀察

落實“房住不炒” 租房市場不是資本狂歡的樂園

2018-08-20來源：經(jīng)濟日報

　　新聞背景：有機構(gòu)統(tǒng)計，今年前7個月全國主要城市房地產(chǎn)調(diào)控累積次數(shù)多達260次。在一系列調(diào)控“組合拳”作用下，一線城市商品房價格漲幅持續(xù)回落。但另一方面，媒體調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少一線城市炒房租苗頭漸起，“很多單間都是500元、1000元地往上漲，實在難以承受”。中介惡意搶占房源，資本介入攪動風(fēng)云，行政主管部門也出手開始整治。17日，北京市住建委聯(lián)合北京銀監(jiān)局、北京市金融局、北京市稅務(wù)局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負責(zé)人，明確提出規(guī)范住房租賃企業(yè)行為的“三不得”“三嚴查”。

　　警惕炒房勢力轉(zhuǎn)戰(zhàn)租房市場

　　一線城市租房市場火熱，原因是多方面的。比如，前兩年房價快速上漲，不可避免地拉動了租金上漲。再比如，對住房租賃市場特別是低端住房的清理整頓，也使得市場房源供應(yīng)減少，刺激租金整體水平上漲。當然，也有季節(jié)性因素，每逢畢業(yè)旺季，市場需求暴漲，租金也會同步拉高。從一定意義上說，這些原因帶來的上漲是正常的。除此之外，還要看到許多資本紛紛涌向住房租賃市場。

　　市場炒作力量向來逐利而動，哪里監(jiān)管薄弱，就會涌向哪里。即使當下利潤有限，它們?nèi)匀粫朕k法炒熱市場、拉高利潤。這正是炒作的本質(zhì)。目前來看，房地產(chǎn)銷售市場上的炒作力量正在逐漸退出。這是好現(xiàn)象，符合樓市調(diào)控方向，滿足公眾期盼。不過，也要認識到對付這股炒作勢力，猶如打地鼠游戲一樣，“這邊打下去，那邊可能就露頭”。在銷售市場遭遇“嚴打”的炒作勢力，接下來會轉(zhuǎn)戰(zhàn)哪里？租房市場的種種信號值得警惕。【詳細】

　　現(xiàn)在，如果你是個房東，要出租自己的房子，就會發(fā)現(xiàn)面臨的選擇余地非常小。中介首先問你的是，要不要托管或租給他們做長租公寓，對普通的中介業(yè)務(wù)根本提不起什么興趣。正是因為看到了其中的逐利空間，才會有越來越多的中介開展自營業(yè)務(wù)，發(fā)展到現(xiàn)在，基本上每家上規(guī)模的中介都有了自己的托管機構(gòu)。這些中介在資本的助力下，更是如虎添翼，出的價格比市場高，還不用給中介費，簽的又是三年五年的長期合同，省事不少，房東當然更愿意將房子租給中介，以至于長租公寓的比例越來越高，而散戶的空間越來越小。一旦這種集中度越過了平衡點，也就有了操縱市場，將手中的房源資源利益最大化的能量。【詳細】

　　租房市場異動，源于市場失衡

　　一些企業(yè)和個人在市場上大量租房，控制甚至壟斷一個區(qū)域的房源，并將中低端房源裝修改造后出租，直接拉高租金價格。雖然有些美其名曰是發(fā)展“長租公寓”，實則仍是沿襲“二房東”的獲利模式。而一些“黑中介”也是類似操作手法，以高價搶占小區(qū)房源，進而掌握租金定價權(quán)。同時，還有一些金融資本為這些沖在一線的炒作勢力提供“彈藥”。這些做法讓人感覺似曾相識，不由擔(dān)心原來銷售市場上的炒作勢力是不是“殺到”了租房市場？【詳細】

　　租房市場今天的異動，其隱患埋下得要更早一點。大家矛頭所向的“專業(yè)托管”也不是什么新鮮事物，它的出現(xiàn)其實也有助于改變傳統(tǒng)租房市場不規(guī)范、低小散的格局，但為什么養(yǎng)虎為患，導(dǎo)致今天的這個局面？除了中介平臺逐利的沖動，更重要的原因還在于，這個市場缺少必要的平衡力量。房東為什么不得不找中介，就是因為中介手里掌握著租戶信息，掌握市場需求甚至較大的定價權(quán)，房東沒有辦法。不想托管就只能求助于第三方網(wǎng)絡(luò)租房平臺，比如58同城、閑魚等，但因為力量薄弱，承擔(dān)不起平衡的作用，效果并不明顯。這也給了中介呼風(fēng)喚雨的底氣。

　　顯然，資本力量愿意介入這個看起來很零碎的市場，也是因為看到了當市場集中以后，中介攪動市場的能量。以這樣的態(tài)勢發(fā)展下去，必然會產(chǎn)生惡性搶占房源，抬高租金的亂象。短期看，租金上漲，房東受益，但因為中介采取了飲鴆止渴的做法，讓年輕人無力承擔(dān)過高的租金，市場失衡、外來人口流失，反而不利于保護房東的利益。【詳細】

　　治理房租上漲還需“疏堵并舉”

　　嚴管中介可以取得一部分效果，但要打消掉無良中介以及資本一味逐利的沖動，最好的辦法是扶持第三方獨立的租房平臺，不能讓中介壟斷資源。租房市場事關(guān)民生以及城市的長遠發(fā)展，不能讓無良中介攫取了城市發(fā)展的紅利，需要政府、第三方租賃平臺、房產(chǎn)中介的共同參與，形成一個多層次、相互平抑的租房市場格局。【詳細】

　　要發(fā)展住房租賃市場，就要加快住房租賃市場制度建設(shè)，尤其是管控市場租賃行為的制度規(guī)范。吸取過去房地產(chǎn)市場發(fā)展教訓(xùn)，規(guī)范房地產(chǎn)市場各個主體的行為，防止不規(guī)范行為控制和影響市場，是十分必要的。今后，除了私人房產(chǎn)之外，租賃房屋應(yīng)當掌握在一級市場經(jīng)營者手中，以避免因中間環(huán)節(jié)過多而導(dǎo)致租金過高或炒作租賃房等問題的出現(xiàn)。【詳細】

　　治理房租上漲，還需“疏堵并舉”。一方面，必須加快實施《住房租賃管理條例》，通過立法調(diào)控租金標準，規(guī)范住房租賃市場，引導(dǎo)市民理性居住，為“房住不炒”護航。另一方面，借鑒北京等城市做法，大力推進保障性住房建設(shè)，通過公租房、廉租房、共有產(chǎn)權(quán)房等，國家和民眾建立起社會契約關(guān)系，個人利益與國家利益結(jié)合起來，使國家更具凝聚力，民眾更有獲得感。【詳細】

　　編后語：

　　“房住不炒”是當前房地產(chǎn)市場的明確定位，不僅指向購房，同樣也指向租房。在房價上漲趨勢得到有效遏制的同時，絕不能“按下葫蘆浮起瓢”，任由住房租賃市場淪為資本狂歡的樂園。實現(xiàn)“住有所居”，就要加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。而進一步規(guī)范租房市場，嚴厲打擊壟斷房源、哄抬房租的炒作行為，則是當務(wù)之急。

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