有房企人士形容，當前的市場“神經緊繃”。開發商雖然堅守，但價格底線在不斷松動。購房者仍在觀望，“買了房子的人，盯著你會不會漲價；沒買房子的人，盯著你會不會降價。”
記者：張敏
近日，一則有關“取消限購令”的傳言在業內迅速發酵。傳言稱，根據國辦在今年5月發布的《關于開展涉及產權保護的規章、規范性文件清理工作的通知》（即“29號文”），到今年10月底，國務院和地方政府制定的有違產權保護的相關文件將被清理，其中就包括各地出臺的“限購令”。
該傳言因論據不充分、邏輯存在漏洞，很快被證明屬于謠言。
但該消息對市場的影響不可忽視，除了被大量傳播外，近幾日，A股和港股的地產板塊都曾出現大漲。
分析人士指出，這反映出當下房地產市場的一種緊張情緒。自2016年初以來，全國范圍內的樓市調控已經持續了超過30個月。受此影響，房企頻繁采取價格促銷策略，從而維持現金流。二手房市場的價格拉鋸戰同樣激烈。
有房企人士直言，在政策和市場的壓力下，“供需雙方的神經高度緊繃”，任何一絲政策變化都有可能打破平衡。這也是謠言能夠迅速發酵的原因。
傳言擾市
“29號文”出臺于今年5月，按照規定，到今年10月底，國務院和地方政府制定的有違產權保護的相關文件將被清理。
對于其中是否包含“限購令”，中原地產首席分析師張大偉指出，該文件并非關于房地產領域，而是國務院辦公廳關于開展涉及產權保護的規章、規范性文件清理工作的通知。因此其與“限購令”的存廢完全無關。
他還表示，“29號文”的依據，是國務院于2016年11月出臺的《關于完善產權保護制度依法保護產權的意見》。該意見是產權保護方面的重要文件，但同樣與房地產領域的“限購令”無關。
張大偉表示，取消“限購令”的消息屬于“假新聞”。
10月26日早間，人民網亦發文稱，通過向權威部門求證獲知，上述消息并不屬實。同樣是今年5月，住建部曾印發《住房城鄉建設部關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》，重申堅持房地產調控目標不動搖、力度不放松，并對進一步做好房地產調控工作提出了關于加快制定實施住房發展規劃、抓緊調整住房和用地供應結構、切實加強資金管控、大力整頓規范市場秩序等6項明確要求。
雖然被證偽，但該消息引發的余波并未平息。除了消息被大量傳播外，10月26日，在大盤繼續陰跌的情況下，A股房地產板塊逆勢上漲2.17個百分點，成為領漲板塊。其中，臥龍地產、華業資本、中糧地產等6只股票漲停。
港股中的內房股則于10月25日大漲，但到10月26日時已歸于平靜。
市場人士普遍認為，在此輪地產股的異動中，“取消限購令”傳聞起到了關鍵作用。當然，“首套房貸利率下調”、“房貸放款提速”等消息的影響也不可忽視。
價格博弈
“任何有關樓市調控松綁的消息，都會快速傳播。”北京大興區某商品房項目負責人向21世紀經濟報道表示。
自2016年3月南京、蘇州等地出臺調控措施至今，本輪房地產調控已持續了30個月以上，時長超過以往任何一輪調控。在力度上，除以往的限價、限購、限貸外，又增加了限售、限商兩大“殺招”。在廣度上，調控政策因地制宜，已經細化到區、縣一級。
雖然過去兩年樓市交易規模不斷攀高，但從今年開始，這些政策的影響逐漸顯現。
今年6月，因售價下調，位于北京市通州區的“K2十里春風”項目售樓處被業主“包圍”，并被要求退房。此后，合肥、長沙、杭州、天津、鄭州等一批二線城市也陸續出現類似現象。當年位居房價上漲“四小龍”之列的南京、廈門，如今也出現區域性降價。
易居克而瑞指出，到今年9、10月，“無論是單個樓盤項目，還是整體市場，折扣力度都在加大。”從單個房企來看，今年若恒大項目全部優惠政策疊加，住宅最高折扣幅度可達7.4折，高于去年的8.5折。從整體市場來看，9、10月份今年房企折扣平均可達9.3折左右，高于去年的9.5折。
從官方的交易數據看，這些措施對刺激市場的作用相對有限，反而引起前期業主的不滿，以打砸售樓處為主的現象不斷出現。
二手房市場也出現類似局面。貝殼研究院通過對11個熱點城市的分析指出，今年第三季度，“業主掛牌量開始下滑，已入市業主預期松動，掛牌價趨穩，調漲占比下滑。”即便如此，觀望情緒仍在加劇。
前述房企人士形容，當前的市場“神經緊繃”。開發商雖然堅守，但價格底線在不斷松動。購房者仍在觀望，“買了房子的人，盯著你會不會漲價；沒買房子的人，盯著你會不會降價。”
他表示，其所在公司位于合肥的一個項目，由于前期定價過高，目前面臨較大的銷售壓力。但項目不敢直接降價，因為“既怕業主鬧事，又怕影響公司在當地的口碑”。目前，項目不斷給總部報送預案，希望以比較小的代價實現今年的銷售和回款目標。
今年第三季度以來，向來供不應求的北京市場供應了一批限競房，但遭遇網簽率低、去化緩慢的尷尬。在該人士看來，這恰恰反映出持續調控下的樓市僵局。
調控風向未變
按照以往的經驗，這種僵局恐怕只能通過松綁調控來打破。這也被認為是傳言頻出，且容易快速傳播的原因。
實際上，由于此輪調控時長遠遠超過以往，從今年上半年開始，有關松綁調控的傳言就已出現。
今年年中，同樣因“29號文”引發的“限購令”松綁傳言就曾有過一輪傳播，但最終被有關部門否認。9月，網傳一份改革預售制度的評估函，引發了關于取消預售制度的傳言，住建部隨后否認。10月，部分城市下調首套房貸利率，同樣被解讀為樓市調控松綁的信號。
據21世紀經濟報道了解，近期部分城市的確出現了價格管控中的“松綁”現象。如北京就在近期給一批單價超過10萬的豪宅項目發放了預售許可證。廈門也曾放寬高校畢業生、技術工人、留學歸國人員的落戶條件。
但多數受訪者認為，這并不意味著樓市調控將會有實質性松動。相反，張大偉認為，樓市升級的調控政策內容將不斷出現，從而鞏固樓市調控的效果，避免政策邊際效應遞減的情況出現。
據中原地產統計，截至10月，今年全國累計房地產調控次數接近400次，比去年同期增加8成。
從政策類型上看，近期以治理市場亂象為主的做法占據多數，這也體現出現階段樓市調控“打補丁”、“管秩序”的特征。
人民網亦援引主管部門的回應指出，下一階段，各地區、各有關部門將堅決貫徹落實好習近平總書記在7月31日中央政治局會議上的重要講話精神，下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲，加快建立促進房地產市場平穩健康發展的長效機制。
這也將使價格博弈進入白熱化階段。易居克而瑞發布的數據顯示，2018年9月，100個城市新房住宅成交均價為13082元/平方米，環比增長1.0%，同比增長7.7%。但該機構同時指出，今年第四季度，房企會積極加入到降價促銷的行列中。這也從側面說明一點，即房地產市場的調控效應正不斷顯現，房價過高的態勢也逐漸受到遏制，房價的泡沫正在減少。
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