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銳評觀察

評論：房地產健康發展先要完善市場定價功能

2018-10-30來源：時代周報作者：蘇亮瑜

　　在房市經歷了超長期牛市之后，房價合理回歸可能將成為相對長期的過程。

　　市場迅速降溫，一些地方甚至由于開發商降價銷售引發“樓鬧”。目前矛盾表面看是由于房價下降，業主以其他原因為由頭要求變更合同，避免觸碰不遵守契約的指責。而根源上看則是房地產市場制度不完善，市場機制和功能出現的扭曲。

　　房市交易比超市買東西復雜得多，尤其是在當前房產預售制度下，居民購置的新房基本都是“樓花”，成品往往要到半年以后甚至更長的時間才能交付，這實際上意味著預售制下，消費者與開發商所簽署的合同是不完備契約，且只要消費者沒有收樓，雙方合同就處于待執行狀態，而這一期間房價調整變動、開發商對合同允諾兌現等，都存在明顯不確定性。

　　房地產是兼具商品屬性和金融屬性的。對于購房者而言，新房預售這種不完備預售契約實際是單邊做多的金融合約，而新房預售合同與房產實物交割則存在相當長的時滯，帶有典型的期貨交易特征，這期間任何變動都容易引發開發商與購房者的買賣糾紛，而目前尚沒有完善有效的法律規范應對這些問題，導致各方在房產預售與現房交割期矛盾容易激發的狀態。

　　現行新房預售制是有利于單邊做多的，而市場卻缺乏相應的做空機制和對沖交易品種。就很多人而言，房子可能是他們一生中最重要、份額占比最大的長期固定資產，購房者對于房子簡單、完全地暴露在市場不確定性之下所產生的焦慮與無助可以理解。因此，不管新房預售制是否將取消，當務之急是完善市場定價功能，創設對沖和管控價格風險等的交易品種，為房市健康可持續發展提供穩壓器。

　　如何有效拓展房市深度，增強市場價格發現能力和風險管控能力？首先，可考慮創設與房地產有關的期貨、期權產品。對于房市而言，如果購房者不論是購買樓花還是選擇二手房交易，市場都能夠提供對應的房產期貨、期權產品，以方便消費者鎖定價格風險、管控風險，則必然有利于提高市場價格發現能力，降低房市大起大落的風險。當然，房地產具有典型的地域性特征，在標準化上面臨更為復雜的技術性因素，但這并非不可克服的問題，實踐中有很多工具和手段可以克服這個問題。

　　其次，積極支持和鼓勵金融機構開發擔保債務憑證（CDO）、貸款抵押債券（CLO）、信用違約互換（CDS）等金融衍生工具和產品。2008年次貸危機以來，有觀點認為次貸危機禍起金融衍生工具泛濫。這種觀點并不正確。金融衍生產品在風險管理、價格發現作用必然具有對稱性，抑制防范系統性風險的方式應該是從體制機制和發展路徑上找原因，而不是僅歸責于金融產品。

　　再次，創造條件開發房地產保險產品，開發與房價掛鉤的財產保險產品，為消費者提供保值和風險對沖工具。如消費者以房產原值為保值額購買保險公司的財產保險產品，在保險期間消費者需要每年向保險公司繳納一定的保費，如果在房產保險期間房產增值，那么保險公司就可賺取保費而分享房產增值收益，其中消費者可以與保險公司進行原值看空、溢價看空和折價看空的操作。

　　當前，不論是因房價下跌引發的業主“樓鬧”，還是帶有“陰謀”性質的開發商借“樓鬧”進行行為營銷，背后深層原因恰在于房市制度不夠完善，市場機制不到位和扭曲，唯有通過真正的房市市場化改革，增強整個市場的價格發現、風險管理等功能，才能有助于卸下樓市行政性調控的盔甲，讓市場在房地產領域的資源配置中真正發揮決定性作用。