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　　農村空置宅基地達3000萬畝 專家建議允許城市人購買

　　本報記者 王曉慧 北京報道

　　近期，工作在北京的王朝陽一直在糾結一件事：要不要把湖南老家宅基地上的房屋進行翻蓋。

　　“我家的老宅已經(jīng)空置了近20年，一旦翻蓋，少則需要幾十萬的支出，最關鍵的是，父母都已去世，翻蓋完也沒有人住，但如果不翻蓋就有倒塌的風險。”11月23日，王朝陽接受《華夏時報》記者采訪時表示，老家的年輕人大部分都外出打工或者在縣城買了房子，老家的房子大都屬于閑置狀態(tài)。

　　不過，就在今年，王朝陽老家的鄰居將自家房屋進行了翻蓋，房子高出了王朝陽的老宅很多，每次下完雨，他家老宅的地基就要泡在雨水里很多天。“這樣下去，房子爛的更快。”王朝陽表示，除了房子，原本出租給本村人的土地，由于對方搬到了當?shù)乜h城，也荒了一年多。

　　有數(shù)據(jù)顯示，目前農村空置宅基地有3000萬畝，相當于目前所有城市建成區(qū)的37%，比城市目前所有的住宅用地的總量還多。

　　就此，全國政協(xié)經(jīng)濟委員會副主任楊偉民近日建議，拿出一小部分農村空置的宅基地轉為城市居住用地，同時，允許農村進城落戶的人口在全國范圍內出售宅基地的使用權，賦予農戶對宅基地充分的用益物權，可以長租、流轉、抵押、繼承，也就是說，允許城市人下鄉(xiāng)購買他們的宅基地使用權。

　　空置宅基地3000萬畝

　　宅基地是我國特有的土地制度，其特征可概括為“集體所有、成員使用；一戶一宅、限制面積；免費申請、長期占有；房地分開、差別賦權”。這從某種程度上來講保障了農民的居住權，無論窮富都有一塊宅基地用于自建住房。

　　但是，隨著多年的發(fā)展也存在一些問題，比如，免費申請和占有宅基地，導致一戶多宅、建新不拆舊等問題發(fā)生；同時，隨著農村人口的外流以及老齡化程度的加劇，農村空心化、農房空置現(xiàn)象也越來越凸顯，甚至宅基地抵押、超范圍流轉、建造“小產權房”等法外現(xiàn)象大量存在。

　　“國家主張農民進城買房，但從法律上來講，城鎮(zhèn)人不能買農村的宅基地和土地，不過，從城鎮(zhèn)化的發(fā)展趨勢來看，以后可能會向社會開放。”11月21日，北京京師律師事務所律師李國清博士接受《華夏時報》記者采訪時表示，從目前的土地流轉形式和租賃市場來看，這個傾向性是有的。比如，“小產權房”的出現(xiàn)，國務院的相關規(guī)定小產權是違法的，如果想盤活必須要有國家政策，單憑個別地方小打小鬧，隨時都有被消滅的危險。

　　即便如此，隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展以及各大城市高企的房價地價，小產權房一邊喊著末日，一邊卻屢禁不止。有數(shù)據(jù)顯示，截至2007年上半年，全國約有1/3的城鎮(zhèn)住宅為小產權房。

　　除了這種法外現(xiàn)象，新增的閑置宅基地和土地也是一筆不小的數(shù)目。

　　中國社科院農村所發(fā)布的《中國農村發(fā)展報告(2017)》指出，新世紀第一個10年，農村人口減少1.33億人，農村居民點用地反而增加了3045萬畝。每年因農村人口轉移，新增農村閑置住房5.94億平米，折合市場價值約4000億元。

　　此外，我國農村宅基地數(shù)量可謂龐大。數(shù)據(jù)顯示，我國城鎮(zhèn)建設用地面積為91612平方公里，而農村建設用地面積為191158平方公里。農村建設用地主要包括鄉(xiāng)村企業(yè)用地、公益性建設用地及宅基地三部分，其中宅基地面積占大頭。隨著城鎮(zhèn)化的快速推進，當前進城務工農民總數(shù)達2.8億人，加上近億人變成城鎮(zhèn)居民，大量的宅基地因此處于低效率利用狀態(tài)。

　　就此，李國清表示，如果政策不變，農村的土地肯定盤活不了，時間久了就會造成土地荒蕪、宅基地地上建筑物老舊變壞，法外現(xiàn)象也會應運而生。不過，法律具有滯后性，滯后于國家政策、滯后于事件發(fā)展、滯后于新的形式，一旦農村土地被盤活，法律會保駕護航。

　　推動城鄉(xiāng)土地雙向流動

　　其實，隨著城鎮(zhèn)化建設的推進，近年來全國兩會上都有代表委員建議盤活農村閑置用地，實現(xiàn)土地在城鄉(xiāng)間自由雙向流動。

　　據(jù)記者了解，習近平總書記參加今年兩會廣東代表團審議時曾強調，“農村發(fā)展和城市化應該相得益彰、相輔相成”。為此，要努力克服城鄉(xiāng)之間不合理的體制機制障礙，全面綜合考慮城鄉(xiāng)居民對美好生活的向往，促進城鄉(xiāng)一體化協(xié)調發(fā)展。

　　同時，在全國兩會期間，多名代表委員紛紛就此建言獻策。其中，全國人大代表、清華大學教授蔡繼明在接受《華夏時報》記者采訪時就曾表示，土地改革主要涉及征地制度改革、農村集體建設用地入市以及農村宅基地制度改革，即俗稱的“三塊地”改革，推動土地改革之時，有的地方試點集體建設用地入市，有的地方試點宅基地改革。也就是說，土改試點割裂了“三塊地”之間乃至城鄉(xiāng)之間的內在聯(lián)系，“三塊地”的改革應該是三位一體的，而且應該是城鄉(xiāng)互動的。

　　而就在全國兩會召開之前發(fā)布的中央一號文件特別提出宅基地“三權分置”，目標之一就是盤活利用空閑農房及宅基地。這也意味著幾十年來形成的集體所有、無償分給農戶占有使用的宅基地權利，由兩權細化成了三權。集體所有權不變，但農戶的占有使用權，分解為資格權和使用權。

　　有數(shù)據(jù)表明，2017年我國常住人口城鎮(zhèn)率為58.52%，但戶籍人口城鎮(zhèn)化率只有42.35%，低于常住人口城鎮(zhèn)化率16.17個百分點，二者之間的差額就是總數(shù)多為2.25億的農民工及其家屬。

　　據(jù)記者了解，目前，在我國有部分省市正在進行宅基地有償退出試行，只要村里的農民自愿退出宅基地，將宅基地退回到村集體，那么農民就可以獲得相應的補償金，各地標準不一。

　　甚至有些地區(qū)出臺了“放棄宅基地申請資格可買保障房，價格最高的不過4200元/平米，最便宜的2000元/平米，5年后還允許上市交易”的政策，比如，浙江省諸暨市，當?shù)氐恼刭Y源緊張，政府希望通過此政策將閑置的宅基地退回到村集體，同時緩解沒有宅基地農民的壓力。但是實踐中，農民寧愿讓其倒塌也少有選擇退回。

　　不過，李國清表示，從目前的土地流轉形式以及租賃市場來看，城鄉(xiāng)土地資源雙向流動的傾向性是有的。

　　據(jù)記者了解，就在9月29日，國家發(fā)展改革委副主任張勇在國新辦發(fā)布會上表示，下一步將增強城鎮(zhèn)地區(qū)對鄉(xiāng)村的帶動作用，推動人才、土地、資本等要素在城鄉(xiāng)之間的雙向流動、平等交換。而這，也正是我國首個鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略5年規(guī)劃的內容之一。