“沒事，不著急！”
從去年底開始焦急看房的小青，在面對中介每周的來電時，突然變得不那么急了。
小青老家在貴州，今年31歲。她有一個女兒，今年兩歲多，家里老人在北京幫忙帶孩子。目前，小青在豐臺南路租了一套兩居室，月租金6000元左右。去年，小青開始考慮買房。
在看房過程中，小青一直對北京房價“膽戰心驚”，害怕漲上去。不過，最近，她的焦慮感變淡了許多。
“兩會議程過半，房地產沒有消息就是好消息，這意味著政策基調穩定。”這是小青給出的她前后心態變化的原因。
90度地產調查發現，和小青一樣，秉持“不著急心態”的大有人在。盡管由于整個政策環境寬松導致市場回暖，大家對二手房的關注度提高，但在基調穩定的背景下，購房者愈加趨于理性，前兩年那種緊張著急的心態似乎不見蹤影。
中介：市場變暖 房價漲幅約5%
“我們晚上9點才下班，最近還行，很多時候我們店都是空的，同事都在外面帶客戶看房子。”據位于朝陽門外大街的鏈家門店經紀人小吳講，最近的一個周日晚上，有三個客戶交了定金。
小吳說，去年，鏈家每天成交量在150-300套，近期每天都在300-500套，周末一天成交量在500+。顯然，市場在好轉。
90度走訪幾家二手房中介門店，他們的表述與小吳基本一致。北京二手房確實展示出了一些回暖的跡象，最近市場相對比較活躍，客戶看房積極性也比較高。
對于開年市場回暖，小吳認為跟兩會有關。“2017年到2018年這段時間都是在打壓房價，不讓炒房子，所以大家都不看好，今年兩會沒有再提抑制房價上漲，市場呈現穩定態勢。”
小吳繼續補充說，現在整個大環境也相對比較寬松了。不僅如此，還有一些小的利好政策出臺，比如增值稅附加稅稅率下降。
增值稅附加稅稅率下降了多少，小吳沒有細說。但是，據媒體報道，北京市城六區(東城區、西城區、朝陽區、海淀區、豐臺區和石景山區)增值稅附加稅稅率從12%降到6%，其他區域從10%降到5%。
政策穩中帶好，購房者也開始變得活躍。據小吳介紹，3月份市場回暖，剛需客戶出手比之前多了。
諸葛找房數據研究中心分析師國仕英認為，3月份以來，北京二手住宅日成交量小幅上升，可能是年前積壓的購房需求短期內釋放造成的。
市場回暖伴隨而來的是房價的微漲。中介小吳說，漲幅在5%左右。而根據90度實際調查，的確如此。比如，去年底北京二手房溢價空間很大，購房者小琪去年11月在東四環購買了一套二手房，報價335萬，實際成交323萬，溢價空間10+萬。
現在市場的最新情況是小琪小區房價微漲，并且已經沒有溢價空間。據小琪反饋，他們小區同價位的房子，總價大概上漲15-20萬，漲幅為4.5%左右。
來自云房的數據也顯示，北京二手房處于微漲狀態。2019年2月北京市二手住宅均價59642元/㎡，環比上漲0.16個百分點。
對于今年的二手房市場回暖，小吳認為歸根到底還是看政策。他認為房價不會下降，因為需求量還在。
對于今年的房價走勢，國仕英認為，3月成交有所回暖，并不足以大幅拉動樓市反彈，核心還是看信貸政策的寬松程度，也要看限購執行標準是否會變化。今年北京的二手房市場整體還將以“穩”為主，即使成交上會出現階段性的筑底反彈，價格也難以出現大幅波動。
剛需族：預期穩定，看到合適的再買
盡管有需求的購房族開始活躍起來，看房熱情也高漲起來。但在90度調查中發現，還是有很多的剛需族和置換人群秉持“不著急”的態度。
“開春后，中介的態度熱情多了，每周都給我打電話。”小青說，但是她并沒有太著急，她的感受是市場穩定，遇到合適的房子再買，“首套剛需房的資格很稀有，一定要看到合適的房源再下手。”
小青的購房范圍主要在南三環到南四環之間，總價400萬-600萬，地鐵沿線的房源。由于家里有老人，小青有兩種選擇，一種是老房子的一樓，這是為了方便老人帶孩子出去玩；另一種是電梯房，但戶型必須方正。小青看了一年多，也沒遇到特別合適的房源。
小青坦言，“她買房比較苛刻，他們對房子的戶型、配套要求都比較高，也會看得房率這種細節。我身邊著急入手的，也是因為房子特別合適才買的。”據小青觀察，自去年下半年至今，北京二手房均價降了很多，不過戶型好的房源幾乎沒降價。
對于是否擔心房價上漲這個問題，小青的回答很堅定——并沒有。小青的另一層底氣來自于她老公的預判。小青老公從事房地產行業研究，結合中美貿易及中國經濟走勢，她老公認為今年9月之前，北京的二手房市場比較穩定，所以他們并不著急，還在繼續看房。
對小青這樣的剛需購房者來說，在市場環境穩定的情況下，買房第一要考慮的是適合，畢竟在北京換房成本很高。
“我感覺房價不可能大漲，而且已經租了這么多年房子，不差這一時。慢慢看。”另一位剛需族小雨對90度地產表示。
在小雨看來，只要樓市穩定下來，總可以給人慢慢選擇的機會。如今，她有了一定積蓄，加上父母的幫助，她可以在北京買一套總價低的二手房。“我就是感覺房價不會再怎么漲了，但也想看看下半年會怎樣，目前就還是處于觀望狀態吧。”
改善族：取決于政策寬松程度
與小青這樣的剛需購房者相比，已經在北京有房的Lucy表示，她注意到朋友圈中介發布的樓盤漲價信息了，但換房帶來的二套房首付缺口是個難以逾越的“門檻”，她無奈的表示，市場回暖對自己影響不大。
像Lucy這樣的改善換房人群不在少數，他們是北京樓市的成交主力。
2017年北京出臺史上最嚴限購：二套普宅首付60%，二套非普宅首付80%，后者首付比例已經接近全款。政策出臺之后，北京當年的新房和二手房住宅成交量雙雙腰斬。購房門檻提高將一大批購房者攔截在外。根據貝殼研究院2018年三季度的經紀人調研結果顯示，北京改善型換房成交占比約為61%，屬于絕對的主力人群。
Lucy家住通州，有一套兩居室。兒子去年開始上幼兒園，家里的四個老人需要輪流過來陪孩子，而且孩子長大后需要自己的空間，Lucy開始考慮換房。
據初步計算，Lucy的首付還差100萬。她現在的兩居室總價約580萬，同小區140平米的三居室總價約840萬，首付八成約672萬，賣掉目前住的房子后，她首付還差92萬左右。
以上計算只是預估，據中介計算，銀行貸款的參照標準是房屋原值或者網簽價，遠低于市場價，以Lucy的房子為例，貸款比例是20%，額度遠低于168萬，這意味著Lucy的缺口比預估的大很多。
想從一居換兩居的張云，也曾向90度表示，無論每晚怎么計算，由于“認房認貸”造成的首付款缺口大概有一百萬。對于張云來說，最大的希望是北京可以取消認貸，這意味著一旦他們將現有住房賣掉，仍然可以享受首付3.5成的待遇。對于Lucy來說，最大的期盼同樣如此。
Lucy說，對于改善換房客群來說，市場影響有限，在整體樓市比較穩定的情況下，“以房換房”的結果很大程度上取決于差額，Lucy反復跟中介推演過，她換房的差額最多不過10萬。
有業內人士表示，作為北京樓市主力，改善換房客群屬于被限購政策嚴格限制的客群，政策寬松程度將決定這類客群的需求是否能得到釋放，也決定著北京二手房市場的回暖到什么程度。從目前看，雖然兩會沒有進一步限制樓市漲價，但作為具有標桿意義的城市，北京房價很大程度上將仍以“穩”字為主。
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