北京商報記者 孟凡霞 榮蕾
伴隨著陽春三月溫度的回升，北京二手房市場出現新一輪成交高峰。多家機構4月1日發布的統計數據顯示，3月北京樓市二手房網簽住宅16051套，創下了近10個月以來的簽約新紀錄。這也是2017年“3·17”樓市調控后第三個月度簽約破1.6萬套的月份。由于2月春節因素成交量有所回調，目前尚無法滿足“連續3個月上漲”全面復蘇的走勢，但“二手房走出低谷”已經成為市場的一致判斷，但業內也提醒，受到信貸嚴格、限競房庫存高企等因素的影響，市場不會出現太明顯的反彈，購房者和小業主都應審慎。
三大因素促使成交井噴
諸葛找房數據顯示，3月北京樓市不僅在新建商品住宅成交量上遠高于上月與去年同期，在該月度二手房網簽量上更是同環比俱增：二手住宅成交16051套，環比大幅上漲163.52%，同比上漲43.88%。
在中原地產首席分析師張大偉看來，信貸政策的略微寬松、調控周期內市場需求的積壓，以及受新房促銷導致的“以舊換新”需求增加等，是3月北京二手房簽約窗口期成交量井噴的主因。
張大偉認為，一方面，當前信貸政策相比之前有所寬松，購房按揭貸款政策基本平穩，另外，市場短期炒作“國管公積金政策收緊”，也使得部分觀望需求加快入市。另一方面，在過去一年低迷的成交量下，積蓄了不少需求，特別是北京在過去接近兩年的調控周期內，房價明顯下調，成交量跌幅過半，市場需求積壓。此外，春節后部分地區新房加大促銷力度，購房者為了換房，加快了二手房銷售，也使得市場活躍度加大。全國其他部分城市放松房地產調控，疊加部分漲價謠言出現干擾了市場走勢，如很多城市宣傳利率大幅度降低、限購有調整等，也被張大偉視為影響北京二手房成交表現的一大因素。“最近一段時間，基于房價確實有所下跌，各種炒作開始井噴，很多人對政策放松開始出現預期，害怕錯過上漲。”
諸葛找房數據研究中心分析師國仕英也指出，3月二手房簽約數據井噴，是源于受此前政策影響積壓及其市場預期改變的購房需求，在近一個月內得到了集中釋放。
價格未動
3月井噴的二手房成交數據，也引發了業內外關于北京樓市回暖持續性問題的熱議。而整體市場反彈有限，這一觀點得到了多位專家的認可。
國仕英表示，從3月北京新房、二手房成交數據可以看出，北京市場回暖趨勢明顯，已經逐漸走出低谷。不過就“回暖趨勢能否持續”，國仕英認為，北京樓市在過去兩年內經歷了嚴格的調控，市場各項指標已達到調控預期，目前北京二手房市場已回歸理性，短時間內在無調控政策刺激下，將會保持穩定運行態勢。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，這種升溫主要是季節性因素導致。第一，今年的環比增幅與2018年同期相當，與2015-2016年市場較熱時相比，今年3月市場同比回升力度相對溫和。但從周度數據來看，3月第4周的周度交易量持續環比下降，表明市場節后快速升溫的勢頭并沒有持續。
從價格看，二手房成交均價漲幅較穩。3月北京二手房成交均價61420元/平方米，比2月上漲2.5%。3月高單價的中心城四區，成交占比環比提升2.5個百分點，擴大均價漲幅。若剔除結構性原因，3月均價漲幅在歷史周期中不大。從短期看，3月后兩周成交均價已隨成交量的回落而下跌，均價上漲勢頭難以持續。
反彈有限
許小樂表示，目前市場預期仍平穩。3月北京鏈家新增房源量同比下滑26.7%，新增客源量基本持平，帶看量同比增長14%，買賣雙方入市積極性仍處低位。近半年業主報價保持平穩，一季度業主上調掛牌價的次數雖環比上升，但仍有近八成業主下調報價。3月購房者成交周期79.2天，仍然處于較長的區間。
“在北京房地產調控政策依然保持高壓、新房供應相對充裕的條件下，市場不存在快速升溫的基礎。”此外，許小樂還強調稱，如果后續缺乏持續的政策支撐，市場會轉入季節性向下調整，全年交易量呈現前高后低的態勢，3月的交易量有可能是全年的最高點。
麥田房產方面則表示，從2月土地出讓方式不再“限房價”一刀切，以及近期銀行房貸審批和放款速度均有所加快等政策信號可以看出，目前北京房地產政策環境的嚴厲程度較之前有所緩和，但考慮到住房信貸政策未有松動變化，預計接下來市場仍將呈現理性復蘇走勢。
合碩機構首席分析師郭毅指出，今年樓市自春節后的兩周時間，確實出現了較為明顯的回暖現象，從3月整月的成交情況來看，也印證了春節后的市場回暖。郭毅認為，這一輪回暖的主要原因，一方面在于去年寬松的貨幣政策改善了市場預期，另外一層原因則在于當前北京市場可選擇的項目量較多，同時開發商采取了一些價格手段，給予了一定價格優惠，在此背景之下，使得之前積累觀望的需求得到一個集中釋放，因而形成了3月 “小陽春”的局面。
“‘小陽春’局面能否持續，我認為還是取決于限購、限貸政策。當前北京仍然執行非常嚴格的限購、限貸政策，同時二手房首付比例高達八成，所以從目前來看，北京樓市的這種短期回暖，其實是可以預期的。”由此，郭毅指出，北京樓市長期且持續出現二手房成交量高漲甚至出現價格升溫的可能性并不大。
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