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政策財(cái)經(jīng)

北京商住市場(chǎng)限購(gòu)兩年后：“坑中”冰凍三尺

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2019-04-08來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道作者：王一　陳惠

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道王一　實(shí)習(xí)生陳惠北京

　　即使想買(mǎi)商住房，也頗費(fèi)思量。

　　“我絕不建議你現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)商改住的房子，居住價(jià)值不高，被深度套牢的可能性極大”，熟悉北京樓市的地產(chǎn)分析師任某，十分篤定地對(duì)向他咨詢(xún)的購(gòu)房者說(shuō)道。

　　2017年3月26日，北京市住建委等5部門(mén)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理的公告》。公告規(guī)定，商辦類(lèi)項(xiàng)目不得擅自改為居住等用途，在建（含在售）項(xiàng)目不得出售給個(gè)人；二手項(xiàng)目出售給個(gè)人時(shí)，需滿(mǎn)足名下在京無(wú)房，且在京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅。同時(shí)，商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商辦類(lèi)項(xiàng)目的個(gè)人購(gòu)房貸款。

　　自限購(gòu)政策頒布后，北京商改住項(xiàng)目像被打入了監(jiān)獄中暗無(wú)天日的班房，市場(chǎng)無(wú)人問(wèn)津、成交滑入冰點(diǎn)。而限購(gòu)前夕，以單純投資或“過(guò)渡性”置業(yè)為目的商住購(gòu)房者，更是有被深度套坑中的感覺(jué)。

　　“醬油貴過(guò)雞”的商住房斷送過(guò)渡性置業(yè)的夢(mèng)

　　數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2017年的3月26日限購(gòu)開(kāi)始實(shí)施的兩年時(shí)間內(nèi)，商住網(wǎng)簽量?jī)H為6550套，同比下降93.1%，北京商住公寓類(lèi)房源整體呈現(xiàn)出冰凍三尺現(xiàn)象。

　　從土地性質(zhì)看，我國(guó)僅劃分為商業(yè)用地或者辦公用地兩種房地產(chǎn)資產(chǎn)，本質(zhì)上并沒(méi)有“商住”一說(shuō)，商改住從一開(kāi)始就處于政策的灰色地帶。就北京市場(chǎng)而言，商住曾經(jīng)是沒(méi)有“房票”者，面對(duì)房?jī)r(jià)日益高漲的過(guò)渡性選擇，即先上車(chē)，等公寓升值之后在進(jìn)行二次替換住宅。但3.26限購(gòu)政策中關(guān)于購(gòu)買(mǎi)資格以及金融杠桿兒的限制，徹底斷送了早期商住購(gòu)房者過(guò)渡性置業(yè)的美好愿景。值得關(guān)注的是，驚人高的二次轉(zhuǎn)讓費(fèi)，也徹底弱化了該類(lèi)房源的市場(chǎng)流通性。

　　在存量房市場(chǎng)中，“滿(mǎn)五歸一”是成交周期短的重要保證。原因在于賣(mài)方家庭唯一住宅且房產(chǎn)證滿(mǎn)五年的住宅產(chǎn)品，在交易過(guò)程中無(wú)需繳納個(gè)人所得稅。而商住房源則沒(méi)有“滿(mǎn)五歸一”的優(yōu)惠性政策，再次出售必須要繳納20%的個(gè)人所得稅。同時(shí)，交易還要繳納評(píng)估價(jià)與原價(jià)差額的土地增值稅，四級(jí)的超率累進(jìn)稅率，征收額度至少在30%-60%，再疊加5.5%的營(yíng)業(yè)稅，交易成本一般可達(dá)到物業(yè)交易總價(jià)的10%以上。這種“醬油貴過(guò)雞”的稅費(fèi)現(xiàn)象，讓商住房的整體市場(chǎng)流通性變得極差。

　　不僅如此，商住房源投資價(jià)值不斷弱化后，其自身不能落戶(hù)，產(chǎn)權(quán)40或50年到期后也無(wú)法自動(dòng)續(xù)期，以及商水、商電、戶(hù)型較差等先天性缺陷，變得愈發(fā)醒目，讓以居住為目的的購(gòu)房者望而止步。

　　兩種聲音和一種作為

　　當(dāng)下冰凍三尺的商住市場(chǎng)，深度套牢投資性購(gòu)房者，斷送過(guò)渡性置業(yè)夢(mèng)想，讓居住性目的購(gòu)房者望而卻步的同時(shí)，對(duì)分析者的判斷以及開(kāi)發(fā)商的動(dòng)作，也呈現(xiàn)出了不同程度的分化性影響。

　　對(duì)未來(lái)的預(yù)判上，一般觀點(diǎn)認(rèn)為，商住公寓這一特殊業(yè)態(tài)有可能逐漸消失于新房市場(chǎng)。而在存量房市場(chǎng)，因其市場(chǎng)價(jià)格比普通住宅低兩到三成，區(qū)位條件多數(shù)較好，仍將有一定的受眾群體，但其交易管理模式與普通住宅也基本一致。不過(guò)，在商住房源政策不調(diào)整的前提下，市場(chǎng)無(wú)論是交易還是租賃，行情都很難有大起色。而另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，商住的持有價(jià)值在提高，從出租角度看，商住房的租售比要比住宅高很多。不僅如此，在以500平米以上的大戶(hù)型商辦為主力的市場(chǎng)中，50平米左右的小戶(hù)型、優(yōu)地段產(chǎn)品的稀缺性?xún)r(jià)值將會(huì)逐漸凸顯。

　　冰凍三尺的商住市場(chǎng)對(duì)于房企的影響，最為直接的表現(xiàn)在了土地交易上。2018年，北京土地市場(chǎng)成交商辦用地的規(guī)劃建面為158.69萬(wàn)平方米，相比2016年幾近腰斬。而2019年至今，北京尚無(wú)商辦用地成交。與此同時(shí)，北京商辦用地，以及一些配建大面積商辦產(chǎn)品住宅用地也頻頻出現(xiàn)流拍流標(biāo)。房企對(duì)于商辦用地的價(jià)值判斷持續(xù)走低。

　　而對(duì)于不能從中快速套利的已建商住項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商則更多的將產(chǎn)品向自持方向去增配，以彌補(bǔ)其先天性質(zhì)感較差的缺陷。以順義區(qū)的尚峯壹號(hào)項(xiàng)目為例，開(kāi)發(fā)商用了4年時(shí)間、4億的成本，在該項(xiàng)目上建造出了相對(duì)于四分之一個(gè)北海公園大小的海德公園。20萬(wàn)平米海德公園，占用整個(gè)項(xiàng)目近一半的土地。為更好的凸顯公園價(jià)值，其挑高3.5，面積182—201的產(chǎn)品，更是實(shí)現(xiàn)了戶(hù)戶(hù)270°觀景設(shè)計(jì)。這一以用戶(hù)自持為目的的增配做法，也是開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)冰凍三尺的商住市場(chǎng)的另一種選擇。不過(guò)這一增配的效果如何，還有待于市場(chǎng)的進(jìn)一步檢驗(yàn)。

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