2014年下半年以來，全國品牌房企開始集中嘗試“跨界”轉型，以期實現華麗轉身，“地產+X產業”模式吸引了整個房地產市場及相關產業的眼球。這些“X產業”形式、方向均多樣，如城鎮化、養老、商業服務、房企積極與互聯網公司合作，等等。
但在遭遇2014年房地產行業低迷期、2015年樓市“分化”階段之時，房企試圖轉型的愿望與實際布局的收益情況來看還相差甚遠，甚至還面臨轉型過程中的“生死劫”。
先到者先得？
筆 者認為，2014年房地產行業遭遇低迷期，房企面臨經營虧損，轉型之路勢必會受到影響，此時，房企試圖再轉型也會力不從心，從過往的房企戰略調整結果來看 也是如此。因此，對于房企來講，如果沒有及時提前調整布局策略，沒有利用好多元化融資渠道支持公司轉型，“地產+X產業” 轉型的操作可能面臨生死大考。
Wind 資訊統計數據顯示，從行業整體而言，由于2014年市場調整期企業銷售表現不佳， A股上市的125家房地產企業在2015年中期銷售凈利率行業均值為11.2%，而這一指標在2014年中期為12.22%，同比下降1.02%，在中期 凈利率TOP100的榜單中，高于11.2%的企業有46家，54家低于該指標，房企整體盈利狀況并不樂觀。雖然今年上半年至今房地產行情較好，但由于房 地產銷售結算的問題，部分銷售業績無法反映到當期財務報表中。而近年來房企拿地成本、營業成本等不斷增加，將繼續導致其獲利能力不斷下降。
而2015年樓市分化加劇，基本面較好的一二線重點城市樓市需求被透支，占據絕對數量的三四線樓市仍然低迷，這對以地產業務為主的房企來說，“地產+X產業”轉型之路增添更多變數。
筆者認為，由于央行“雙降”的刺激透支樓市需求，一二線重點城市的樓市極有可能在2016年初開始新一輪調整，到時候房企有可能會因此陷入被動推盤的局面，企業的“地產+X產業” 轉型或許會因為資金面遇到問題。
換湯不換藥的危險
盡管大多數大中型房企高調“跨界”商業地產、養老地產、產業地產、旅游地產等領域，但不少房企通過“地產+X產業”概念拿地之后仍然是延續原來住宅市場的開發邏輯，將大部分開發的物業進行出售，扮演的角色仍然是開發商，而不是進行持有經營，并非真正的轉型。
從監測的典型品牌房企持有物業租金收入絕對量來看，盡管每年增速較快，但是，典型持有物業租金收入占到整個公司營業收入的比例仍然相當少。
同 策咨詢研究部數據顯示，大多數以住宅開發為主的全國性品牌開發商租金收入占到營業收入比例僅為1%~3%，很少有超過5%的；以商業地產為主的開發商租金 收入占到營業收入比例也并不高，2014年上半年萬達為29.88%、SOHO中國為3.45%、寶龍地產為7.24%，均未超過30%。而到了2015 年上半年，萬達卻降至27.77%，寶龍上升為5.50%（不包含酒店收入）。2015年上半年，SOHO中國營業額為39254萬元，其中，租金收入為 43888萬元，雖然同比上升168%，但是，綜合其租金收入占營收比重下降至111.81%（SOHO中國上半年物業開發收入為負的，都是投資物業收 入，所以綜合比較后比重超過100%），從今年上半年開始也幾乎沒有了銷售收入帶來的營收。
由此看來，不少房企尤其是以住宅為主的房企，轉型更多的是停留在戰略層面，“地產+X產業”概念化嚴重，轉型過程中缺乏經營管理經驗，開發商也在轉型運營商過程中力不從心。
房地產行業整體供應過剩已成不爭的事實，未來開發商紛紛轉型，“地產+X產業”轉型的一些領域是否會面臨同樣的“陷阱”——供應過剩與企業資金面平衡等問題，將極大考驗房企的轉型之路。
目前，由于政府規劃、開發商戰略轉型等多種因素，房企“地產+X產業”轉型的一些領域已經面臨市場供應過剩，比如商業地產、旅游地產，這往往會導致項目建成后短期內無法投入營運或經營不善，只是流入“圈地”的舊模式。
房企的決策者也要充分考慮公司如何以住宅業務板塊與“X產業”板塊并駕齊驅，“兩條腿”走路的方式規避不同板塊業務的投資風險。
而對于一個具體地產投資者來說，其整個企業體系內部能否在自有的現金流結構中實現投資住宅的資金與投資“X產業”板塊的資金互動，并且這兩者之間能夠實現良 好互補，這將成為投資者降低市場風險和實現可持續收益資金流的重要保證，也成為衡量一個房企“地產+X產業” 轉型是否成功的很重要的標志。
（作者為同策咨詢研究部總監）
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