,,

銳評觀察

馬躍成：房產(chǎn)稅征收離我們還有多遠(yuǎn)？

2015-12-09來源：中經(jīng)博客作者：馬躍成

　　人們關(guān)心房產(chǎn)稅問題，是因為房價太高，政府使用各種調(diào)控政策后，依然是越調(diào)越漲。所以大家都希望房產(chǎn)稅能成為壓垮中國高房價的最后一根稻草。否則，對老百姓來說，誰會關(guān)心稅種的改革？房產(chǎn)稅早就存在，都幾十年了，一般人都不甚了解。現(xiàn)在被人們提上日程，還有一個原因就是，房產(chǎn)稅將成為人們持有物業(yè)能力的重要參數(shù)。

　　對普通老百姓來說，房產(chǎn)稅可能既遙不可及，又近在眼前。現(xiàn)在，買房都這么困難，湊個首付都難，及時對月入十幾萬的人來說，支付月供都難下決心，因為，誰也不知道未來幾十年，個人會在哪里？！很多年輕人，買個幾十平米的小蝸居，或者是身在北京，不得不在河北買個房子，只為有個家的念想。對這些共和國未來的脊梁們來說，關(guān)于房產(chǎn)稅，他們想想也就是想想，不會影響什么。

　　房產(chǎn)稅，會不會影響房價？前幾年剛剛開始議論房產(chǎn)稅的時候，一致的看法是作用很大，是一枚重磅炸彈。后來，因為調(diào)控方向有所調(diào)整，無論從政府方面，還是從社會層面，有一種傾向是，不愿因房價被打壓太狠，甚至不愿意看到房價下降。只是希望房價微微上漲，或者是輕微下調(diào)，這從省長、市長們在歷年兩會上的談話就能看的清清楚楚。但是，由于中國樓市基本是個投資市，房價跟著資本走，而資本源頭在央行控制，但是，央行政策又總是滯后效應(yīng)，政府總是希望立竿見影。導(dǎo)致，樓市就像發(fā)神經(jīng)一樣，有時似脫韁野馬，怎么拽都拉不住。有時又像烏龜一般，什么辦法都沒有。

　　經(jīng)過幾年的調(diào)整思路，目前的官方的普遍解釋是，房產(chǎn)稅與調(diào)控樓市沒有關(guān)系，只是稅種的整合，不是增稅措施，對普通老百姓來說，在房屋買賣中，負(fù)擔(dān)不但不增加，還會減少。另外說，房產(chǎn)稅不影響房價，還有兩個佐證的理由是，國外實行房產(chǎn)稅制度很多年，沒有發(fā)現(xiàn)對房價有多大影響。在我國，從上海和重慶的房產(chǎn)稅試點來看，也沒有明顯的抑制房價的作用。對此，我認(rèn)為，還要觀察，國外的樓市比較正常，我國這些年的房地產(chǎn)發(fā)展機器不平很，存在的問題與國外不可同日而語。同時，重慶和上海的樓市變化，主要還是受到全國市場大趨勢的影響。如果全國普遍征收房產(chǎn)稅后，重慶和上海的樓市，應(yīng)該與現(xiàn)在的情況有所區(qū)別。，

　　這幾天，有消息稱，未來房地產(chǎn)稅將由現(xiàn)行的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并而成，并由地稅系統(tǒng)征管，收入全部歸屬地方，成為地方稅源的重要補充。隨后，一位接近住建部人士稱，目前，房地產(chǎn)稅以面積為單位的征收方案已經(jīng)基本獲得通過，在這一基礎(chǔ)思路確定之后，后續(xù)具體執(zhí)行層面的細(xì)節(jié)將更易解決。早在2014年10月，財政部部長樓繼偉就表示，要加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革。總的方向是，在保障基本居住需求的基礎(chǔ)上，對城鄉(xiāng)個人住房和工商業(yè)房地產(chǎn)統(tǒng)籌考慮稅收與收費等因素，合理設(shè)置建設(shè)、交易、保有環(huán)節(jié)稅負(fù)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，使房地產(chǎn)稅逐步成為地方財政持續(xù)穩(wěn)定的收入來源。

　　所以說，最近流傳的消息，其實沒并有新意。目前房地產(chǎn)建設(shè)環(huán)節(jié)涉及耕地占用稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、建筑安裝營業(yè)稅及附征城建稅、教育費附加、企業(yè)所得稅和印花稅；交易環(huán)節(jié)，賣方銷售需繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅及附征的城建稅和教育費附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅或個人所得稅。這就有一個問題：現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費內(nèi)容繁復(fù)，現(xiàn)階段保有環(huán)節(jié)幾乎沒有稅收。之前歷次調(diào)控均以交易環(huán)節(jié)稅收為主，促進(jìn)住房資源合理配置效果不夠明顯。除保有環(huán)節(jié)稅收外，現(xiàn)階段交易環(huán)節(jié)稅收重在調(diào)節(jié)賣方。在供求關(guān)系緊張的市場環(huán)境下，賣方承擔(dān)的稅負(fù)基本轉(zhuǎn)嫁至買方，增加了中低收入人群和自住等合理需求的購房負(fù)擔(dān)，偏離了調(diào)控方向。

　　這次，房地產(chǎn)稅改革的路徑，就是在房地產(chǎn)相關(guān)稅費負(fù)擔(dān)總體不變的前提下，適當(dāng)提高保有環(huán)節(jié)稅負(fù)，降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費負(fù)擔(dān)。這樣，一方面可以將以往開征的多種間接稅負(fù)擔(dān)并入房地產(chǎn)稅稅種，減少大多數(shù)老百姓的稅收負(fù)擔(dān)；另一方面，作為直接稅，房地產(chǎn)稅的稅負(fù)不能輕易轉(zhuǎn)嫁給別人。從實施方案看，在上海，家庭人均住房建筑面積少于60平方米的，給予免稅；在重慶，納稅人在房產(chǎn)稅征收施行前擁有的獨棟商品住宅，免稅面積為180平方米，新購的獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。這些規(guī)定，實際上將大部分的老百姓“排除”出了繳稅群體。

　　對于房地產(chǎn)稅會成降房價利器？主要看，房產(chǎn)稅實施后，對購房收益的影響。有人說，房產(chǎn)稅在國外沒有大的影響，那是因為，國外投資房產(chǎn)主要是因為，國外房價上漲緩慢，投資房產(chǎn)的租金收入，遞減房產(chǎn)稅后，怎么會比較投資是不是劃算。而國內(nèi)投資房產(chǎn)，人們主要還是企圖在房價上漲中，快速獲得收益。如果，全國范圍內(nèi)，征收房產(chǎn)稅，影響到人們對未來房價的預(yù)期，那么就會對樓市產(chǎn)生重大影響，而不再房產(chǎn)稅的多與少，主要看是不是影響人們的預(yù)期。

　　不管怎么說，房地產(chǎn)稅確實能在一定程度上抑制持有多套房，決定房價最根本的因素還是供求關(guān)系。所以，未來人們還是要拭目以待。因此，業(yè)內(nèi)普遍的意見是，對于有自住需求的購房者，不必過多考慮未來房地產(chǎn)稅的問題，只要價格合適就可以擇機購買。而對于那些有投資投機購房需求的人，則需要認(rèn)真考慮未來房地產(chǎn)稅推出后，對于持有成本和投資收益的影響。

　　目前來看，關(guān)于房產(chǎn)稅矛盾問題的爭論也已經(jīng)達(dá)成共識，技術(shù)上的問題，比如評估值的解決也沒有問題，現(xiàn)在不存在推進(jìn)房產(chǎn)稅時邁不過的硬杠桿，包括評估、確認(rèn)、仲裁、設(shè)計、解決糾紛機制等方面。房地產(chǎn)稅立法已經(jīng)箭在弦上，2016年還有最后的20天，新的一年將給我們帶來更多的期待。

延伸閱讀