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商業見地網專欄作家陳季冰認為，對于仍迫不及待地將畢生積蓄投入樓市的普通老百姓而言，他們擠上的很可能真的是中國樓市近20年黃金上漲周期的最后一班列車。它的前方不是遍地黃金，而是泡沫破裂后的泥淖。這一觀點值得關注。
原標題：時刻準備著，迎接房產泡沫破裂
作者：陳季冰
中國樓市在近20年的狂飆突進中沒有一天不與“狼來了”的唱衰聲音如影隨形。
警世預言的一再落空不僅令許多憂國憂民的飽學之士名譽掃地，也讓人們對一種關于樓市的“中國特殊輪”愈發堅信不疑——雖然理論上沒有只漲不跌的市場，但中國的情況、或至少當今中國的情況或許會很不一樣。
然而，現在真的到了需要認真想想房地產泡沫破裂以后的時候了。
用“瘋了”來形容近期的房地產市場，尤其是一線城市的樓市，一點都不夸張。以至于上海、深圳不得不先后出臺所謂“史上最嚴厲的樓市調控新政”，而之前各地的趨勢一直是朝著廢除禁售令、降低購房門檻的松綁方向去的。
我曾為一位30多歲的新婚夫妻算過一筆賬：他們目前租住了上海市中心城區的一套二室一廳的高層公寓，如果他們把這套公寓買下來，按當下的租金算，這筆錢夠他們在這套房子里住至少80年！而這套房子的東家——一對60剛出頭的夫妻——用這筆房款可以在相同地段包住一套五星級酒店的雙人套間，舒適省心地過完他們的余生。
這樣的房價，合理還是不合理，是一目了然的。但就是這樣，許多購房者依然爭先恐后，仿佛在搶末班車似的。
不少自認為懂得經濟學的唱多人士也許會拿出許多理論和數據來反駁我的危言聳聽，他們會從城市化說到供求關系，從國民經濟說到“支柱產業”……但我相當確信，自己不會淪為一再落空的烏鴉嘴預言家中不起眼的又一位。
造成中國樓市顯而易見的泡沫的原因很復雜，其中包括地方政府扭曲的土地財政因素等，但自2008年金融危機以后的每一輪房價上漲，最根本的動因卻都是流動性過剩。眾所周知，迄今為止中國民間的投資渠道依然十分狹窄有限。在實體經濟不景氣的后危機時代，長期寬松貨幣政策所釋放的天量流動性只能流向股市、樓市及藝術收藏品等極少數出口。而去年夏天股災以來，由于股市的持續低迷，投資和投機資金的流向就更少了。
與2008年到2010年的那一波暴漲相比，本輪房產價格飆升可能還多了另一個重要動因，即人民幣匯率看跌。當許多投資者預期人民幣未來會繼續貶值時，他們的合理選擇首先是將手中的人民幣換成美元。然而，為了緩解資本出逃壓力，近期央行和外匯當局明顯收緊了外匯管制，原先相對容易的外匯兌換，特別是向境外匯款變得異常困難。這條“出海”的路也被堵死，就使得那些擁有一定閑錢的居民更加焦慮。過去十多年來的經驗告訴他們，如果不想眼睜睜地看著手中的人民幣越來越不值錢，唯一有利可圖的便是買房。
當前，政府將去庫存當做經濟工作的重心，而存量房的消化又是去庫存化的重中之重。為此，“鼓勵開發商適當降價”甚至都寫進了中央經濟工作的決議文件。但眼下擺在中國面前的是一個兩難境地：在實體經濟尚未實質性回暖之前，貨幣政策和收緊是不可行的，短期內只會進一步寬松。央行確是在盡力行使自己的職責，為疲弱的經濟提供資金支持，然而它卻沒有能力掌控這些資金的流向?，F在看來，它們中注定有不少會流向樓市，從而延續它的瘋狂，讓中央政府的“房價適當下降”愿景落空。
但這大概的確是最后一班車了。
隨著“新常態”的到來，經濟增速不可避免的放緩，經濟結構主動或被動的轉型，未來中國已經不再可能、也沒有本錢延續過去那種依靠堆砌投資而拉動的經濟增長模式了。在這么多年來的投資熱潮中，中國已經積累了令人擔憂的龐大房地產庫存，中國的城市化進程即便如那些樓市唱多人士最喜歡引證的那樣繼續高速推進，要消化這些庫存，恐怕也已不是三五年內能夠完成的。根據國研中心的研究，2014年新開工量的階段性高點基本得到確認，未來十年，住房需求和投資增幅均將明顯下降。依靠刺激房地產重歸高增長的時代，已經一去不復返。此外，貨幣政策也不可能長期這么寬松下去，美國就已經開始進入緊縮周期。
長期來看，中國的高房價注定是不可持續的，樓市泡沫注定要戳破，唯一的懸念只在于以何種方式。我們當然希望它是以可控的擠壓方式出現，最理想的狀態是隨著經濟基本面的回升逐漸將現有泡沫消化掉。但市場經常不遂人愿，并且在我看來，現在已經為時過晚，房地產泡沫有序緩慢擠壓的窗口正在關閉，破裂的可能性近在眼前。
眼下還有另一些人擔心必將到來的樓市泡沫破裂對金融系統的穩定性構成致命風險，進而傷害到整個經濟。我認為這個問題需要分好幾個層次來審視。
兩會期間，重慶市市長黃奇帆憂心忡忡地指出，用加杠桿的方式來去房地產庫存，與中央精神是背道而馳的，會給經濟帶來巨大風險。如果聽之任之，將會是另一場金融災難。這位廣受關注的“金融奇才”認為，美國次貸危機的源頭就是零首付，并警告稱，由此吹大的泡沫與去年高杠桿下的股指從3000點到5000點暴漲的后果將會是相同的。
著名裁決媒體人胡舒立女士本周發表在最新一期《財新周刊》上的社評中呼應了這種說法，她以強烈的語氣警告，以加桿杠方式刺激房地產隱藏多重風險。她認為，去杠桿與去庫存，本應是供給側結構性改革中步調一致之舉。但在房地產市場中，這一政策的效果不佳，杠桿不見收斂，反有加強。
我認為這種擔心是合情合理的，但不過或許不必過于擔心。原因在于兩點——
第一，中國的儲蓄率非常高，民間負債很低，民間不良負債更低。正如胡舒立文章中所說，在中國，企業杠桿率高企，政府杠桿率次之，而居民杠桿率相對較低。中國的主要債務風險在企業和地方政府，房貸至今仍是中國銀行(601988,股吧)業最優質的一塊資產；
第二，中國的房地產資產基本尚未證券化，樓價下跌可能會讓投資人蒙受巨大損失，但尚不至于引發金融機構的大規模違約潮。在這一點上，媒體報道中的黃奇帆的說法是存在偏差的，零首付不是最主要的加杠杠，美國次貸危機也不是零首付造成的。真正危險的加杠杠是將房地產抵押貸款打包證券化以后再拿到資本市場去炒作，這種復雜的金融創新中國至今還沒有。
上述兩個原因決定了中國不太可能發生2007年美國那樣的次貸危機——正是它直接觸發了全球金融危機。
在這方面，最近鏈家、平安好房、房天下、房多多等代理或者中介機構所推出的互聯網金融產品是頗值得注意的新動向。但這些“金融+”創新畢竟尚在萌芽之中，還不足以掀起太大的風浪。上海市消費者保護機構在3·15之前已經通報了鏈家的這類金融理財產品的風險，顯示出了其敏銳和審慎的一面。
當前真正需要擔心的是房地產泡沫破裂以后企業債務鏈斷裂和地方政府財政困難而對銀行系統造成的沖擊，但鑒于中國經濟的高儲蓄率和低金融化程度，我認為，只要監管部門未雨綢繆，這種風險仍在可控范圍之內。因此，我們不必擔心樓市泡沫破裂引發全面的系統性金融風險。
但對于那些今天仍迫不及待地將畢生積蓄投入樓市的普通老百姓而言，他們擠上的很可能真的是中國樓市近20年黃金上漲周期的最后一班列車。它的前方不是遍地黃金，而是泡沫破裂后的泥淖。
（商業見地網）
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