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銳評觀察

評論：不要低估了管理層調控樓市的決心

2016-11-28來源：證券時報作者：李宇嘉

　　不要低估了管理層調控樓市的決心

　　南京、杭州、武漢等熱點城市，在調控上已是梅開二度或三度了。

　　文／李宇嘉

　　或許，我們低估了管理層調控樓市的信心和決心。國慶至今，調控已開展了三輪，22個城市密集發布新政是“第一輪”，10月-11月圍堵資金違規入市、肅清秩序是“第二輪”，近期熱點城市加碼限購限貸是“第三輪”。類似于南京、杭州、武漢等熱點城市，在調控上已是梅開二度或三度了。

　　媒體報道，11月初高層明確表態，繼續進行房地產調控，各地要丟掉幻想，不能松動，要繼續嚴控，端正態度。財新網也報道，決策層再次要求控制好房價上漲態勢，要求11月房價不得高于10月水平，如果再漲，不用約談，直接對地方政府進行問責。而且，房價嚴控城市從16個增加到20個。

　　過往經驗看，如此嚴厲調控，到此為止就算啦。再說，經濟走勢還不穩當，今年前三個季度GDP拉出一根6.7的直線，沒有掉頭向下，樓市是最大功臣。瑞銀預測，2017年房地產新開工增速放緩至0-2%，開發投資增速將從今年的約6%降至更低，樓市調整帶來的下行壓力將會使得實際GDP增速放緩。

　　繼續堅持這一邏輯判斷，大錯特錯。最近，人民幣貶值加快，中間價創8年新低。經濟增長速度全球第一、出口第一、貿易順差第一、外匯儲備第一的世界第二大經濟體，貨幣為什么如此快速地貶值呢？直接原因是特朗普上位后，美聯儲加息提前、重整制造業、向中國等對美貿易順差國施壓。

　　受此影響，美元指數創新高、美股三大股指一騎絕塵，新興國家匯率貶值、資本外流。美大選以來，亞洲新興市場資金流出達110億美元，人民幣貶值預料之中。人民幣之所以貶值，還有另外一個擔憂，即基本面不樂觀，但房價史無前例地暴漲、資金全面樓市化，引致系統性風險擔憂，美聯儲加息則會讓這種風險顯化。

　　未雨綢繆，主動干預減少，讓貶值壓力漸進和提前釋放。同時，經濟基本面并不樂觀的情況下，房價暴漲推升泡沫破滅預期，需要加緊布局樓市調控：一方面，通過限制需求準入和杠桿，倒逼熱點樓市房價下降來“擠泡沫”；另一方面，嚴控資金違規進入房市地市，繼續推高泡沫。

　　此外，2013-2015年開發投資和新開工整體低迷。經過2014年以來“去庫存”政策的激勵，特別是今年樓市火爆，熱點城市庫存周期不斷下降。易居研究院統計，10月35個城市庫存周期為8.9個月，處在歷史低位。因此，熱點城市還要增加供應，沖抵“資產荒”下投資需求和房價上漲的循環。

　　而且，庫存過大的地方還要“去庫存”，防止庫存積壓導致另外一種金融風險。當然，調控不能太猛，引發地產過度緊縮、局部金融風險，避免因調控造成的地產下滑、金融風險與外部環境變化導致的預期改變、資金外流形成疊加，這就需要高超的調控藝術。由此，部分城市之所以在調控上梅開二度或三度，在于房價過快上漲、投資客占比50%-60%，但前期政策并不用心，要在督促下加大力度。

　　歷次金融危機表明，美元是全球的“錨貨幣”，美聯儲掌握全球流動性閥門。美聯儲進入加息周期，資本回流美國，新興國家貨幣貶值、資本外流、通貨膨脹、資產價格暴跌，局部金融危機爆發。吸取教訓就要未雨綢繆、引導預期，無論是2015年以來人民幣主動貶值，還是樓市調控，其意都在于此。

　　（作者供職于深圳房地產研究中心）

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