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銳評觀察

張明：中國房地產(chǎn)“崩盤”概率小橫盤調(diào)整在所難免

2017-09-20來源：經(jīng)濟日報

　　經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)北京9月19日訊近日，平安證券首席經(jīng)濟學家張明領銜的團隊發(fā)布了《中國房地產(chǎn)深度研究報告》，報告認為中國房地產(chǎn)市場崩盤概率較小，然而橫盤調(diào)整在所難免，長效機制是改革成敗的關鍵。

　　我國房地產(chǎn)市場目前積聚的泡沫與美國次貸危機具有一些相似的因素，但是本質(zhì)上有很大區(qū)別。比如都是在寬松的貨幣政策下，銀行放貸壓力大，房貸門檻逐漸放低；消費者盲目投資，杠桿率不斷提升；金融機構(gòu)和實體企業(yè)紛紛加入房地產(chǎn)大軍，投機炒作盛行，房價不斷上揚；還有監(jiān)管滯后等。但兩者區(qū)別也很明顯：第一，美國房地產(chǎn)以市場為導向，是通過金融創(chuàng)新放寬房貸條件來創(chuàng)造住房需求，由此推動房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟發(fā)展；而中國房地產(chǎn)市場并非完全由市場供需決定，更多的是受政府行為引導。第二，美國次貸危機的“次”是給償付能力不高的人提供了貸款，并在此基礎上發(fā)行了大量衍生產(chǎn)品，而中國房地產(chǎn)的風險則在于銀行給不少投機者發(fā)放貸款炒房，這些借款人以短期投資收益為償付基礎，在房價下跌的情況下，投機者拋售房產(chǎn)和主動違約的后果將非常嚴重。第三，我國資產(chǎn)證券化程度不深，風險大部分還是集聚在銀行體系內(nèi)部。

　　我國房地產(chǎn)市場會崩盤嗎？我們認為概率較小。

　　第一，各國歷次典型的房地產(chǎn)泡沫破裂，導火索都是貨幣快速收緊和加息政策，而我國貨幣政策目前維持中性姿態(tài)，并且大概率不會大幅收緊。日本從1989年開始連續(xù)5次加息，限制貸款、打擊土地投機，1991年房地產(chǎn)泡沫破裂；2004-2006年美國連續(xù)17次上調(diào)利率，2007年次貸危機爆發(fā)。我國央行面臨著兩難困境：抑制泡沫需要適度收緊貨幣政策，操作不當又可能導致資產(chǎn)價格崩盤。目前央行貨幣政策的總體思路是強調(diào)“削峰填谷”，維持流動性的平穩(wěn)。因此，在密集實施的樓市調(diào)控政策下，房價不免要進入下行調(diào)整的周期，但只要貨幣政策能夠維持貨幣環(huán)境的穩(wěn)定，樓市崩盤的概率還是較小的。

　　第二，我國當前經(jīng)濟增長、城鎮(zhèn)化等基本面因素仍有支撐房地產(chǎn)的空間。美日房地產(chǎn)在緊縮貨幣政策的催化下崩盤并在接下來長時間內(nèi)萎靡不振，一個重要的原因就是美日的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展當時已經(jīng)基本見頂，經(jīng)濟增長速度處于低位，城鎮(zhèn)化過程接近尾聲。而我國依然保持中高速的經(jīng)濟增長，且2016年底城鎮(zhèn)化率僅為57.35%，大量流動人口的購房需求沒有得到滿足。因此，基本面因素的支持降低了樓市崩盤的可能。

　　第三，簡單粗暴的擠泡沫將帶來巨大的負面沖擊。日本1991年房地產(chǎn)泡沫破裂，此后走向失去的二十年，是一場經(jīng)濟和政治錯誤干預的悲劇。若是當時知道會有這么嚴重的后果，相信決策者會在政策力度和節(jié)奏上作出調(diào)整。房地產(chǎn)泡沫吹大不可容忍，泡沫突然破裂亦難以承受。房地產(chǎn)事關經(jīng)濟增長、事關民生問題，房價軟著陸才是最優(yōu)選擇。

　　展望未來，房地產(chǎn)橫盤調(diào)整在所難免，長效機制是改革成敗的關鍵。2014-2016年，在經(jīng)濟衰退的背景下，是寬松的貨幣和低利率刺激催生了這一輪房地產(chǎn)泡沫。現(xiàn)在貨幣政策回歸穩(wěn)健中性，政府對房地產(chǎn)加杠桿和投機活動予以嚴厲打擊，房地產(chǎn)難免要面臨一輪調(diào)整。從基本面角度來看，經(jīng)濟增長和城鎮(zhèn)化還有發(fā)展空間，為本輪房地產(chǎn)調(diào)整提供緩沖墊。預計2018年二、三季度房地產(chǎn)下行將給宏觀經(jīng)濟帶來較大的壓力，這場房地產(chǎn)泡沫危機能否成功化解，在于政府能否堅定不走老路，推進和落實房地產(chǎn)長效機制的建立，扭轉(zhuǎn)市場對房價只漲不跌的預期。若是政府再次通過放松政策刺激房地產(chǎn)來拉動經(jīng)濟上漲，那么房價報復性反彈的局面將難以遏制。堅持總量上放緩，各城市各類型房產(chǎn)結(jié)構(gòu)合理，那么房地產(chǎn)還有糾正回正確路徑的可能。

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