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文／易憲容
據報道，目前國內許多城市正在掀起一場“人才爭奪戰(zhàn)”，為了讓各種人才流入這些城市，許多城市陸續(xù)出臺了不少引進人才的政策。比如，東莞從今年的2月27日起取消了積分入戶的限制，參加社保5年且居住滿5年即可落戶。在肇慶市，對于緊缺人才，大學本科及以上學歷人員給予2萬-15萬元補助。
3月22日，西安市宣布全國在校大學生憑學生證和身份證就可在線落戶。1月9日，天津、青島同日宣布租房就可落戶政策。1月4日，南京調整人才落戶政策，允許研究生以上學歷及40歲以下的本科學歷人才，以及持有高級工及以上職業(yè)資格證書的人才先落戶再就業(yè)。據中原地產研究中心的統(tǒng)計數據，從2017年10月以來短短3個月，全國就有近20個城市與地區(qū)發(fā)布了引進人才新政策，包括南京、東莞、鄭州、廈門等。
而這些城市多數都是曾出臺房地產調控政策的城市。由于引進的人才都可以先行落戶。他們落戶后就有了直接獲得購房資格。對于各城市引進人才的要求，盡管各個城市有點差別，但基本上是只要大學本科就算人才，有些城市更是把人才標準放在大專線上。按照這個標準，全國每年畢業(yè)的大專以上的學生大致可達到800萬左右。假定每年畢業(yè)的大專以上的學生都會進行房地產市場（即使有些畢業(yè)的學生根據自己的能力還不夠，但加上政府補貼或許可以），他們每人可購買一套住房，每套住房100平方米，那么這些畢業(yè)學生的住房需求量就可達到8億平方米。8億平方米是什么概念？2017年國內住房銷售面積是創(chuàng)歷史記錄最高一年，其銷售量為15.7億平方米，8億平方米占2017年這個創(chuàng)歷史記錄交易量的一半。這也就是為何各個城市的住房銷售紛紛盯到這些學生的根本原因所在。這些學生既是目前國內各城市住房購買的主體，也可能是比較有購買力的住房購買主體。
所以，目前各城市所謂的“人才爭奪戰(zhàn)”，實質上更是一場“住房營銷戰(zhàn)”。因為，盡管目前各城市出臺的房地產市場各種限購政策對當前的房地產市場不會產生實質性影響，其作用往往是短期，但是這些已經出臺房地產調控政策的城市，即使這種短期影響也有可能讓當地的住房銷售急劇下降，并立即影響這些城市的當年GDP增長及當年政府的業(yè)績。所以，這些城市的政府短期內也是不愿看到這種住房銷售下降的。但是這些地方政府又不敢公然地對抗中央的房地產政策，讓已經出臺的房地產政策松綁，所以這些城市政府只能變著招數進行對房地產調控政策松綁。這樣即應對中央政府的檢查，也能夠讓房地產調控變相的松綁，一石三鳥。這就是當前不少城市所謂的“人才爭奪戰(zhàn)”的實質。
但是，目前各城市地方政府的這種房地產市場策略能夠讓中國的房地產市場一直持續(xù)下去嗎？盡管中國是一個有14億人口的國家，是一個巨大的經濟體，住房有巨大需求，但是經過這十幾年房地產市場快速發(fā)展，不僅住房銷售量每年在創(chuàng)歷史記錄，而且住房的價格也一直在上漲。正是因為住房的銷售一直在上漲，這才能吸引購買者進入市場。但是，全國絕大多數城市的住房價格都瘋狂到了一個難以讓一般居民接受的程度，對絕大多數城市居民來說，其房價水平肯定是一個難以負擔的水平。目前各地方政府都在采取各種方式進行住房營銷，并由此不斷地再推高房價（如果房價不再上漲，許多投資者是不會進入市場的），那么這樣的房地產市場可持續(xù)嗎？
有數據顯示，當前中國人口結構正在發(fā)生巨大變化，而這種變化將會嚴重影響未來居民的住房需求。比如目前年輕人口面臨斷崖式萎縮。2010年人口普查顯示，80后、90后、00后的人口分別是2.19億、1.88億、1.47億，三十年間萎縮了33%。中國早已陷入超低生育率陷阱。而且這種情況在2010年之后還在進一步惡化。
還有，人力要素在經濟發(fā)展中的作用越來越大。比如，整個珠三角是一個制造產業(yè)鏈，各城市戶籍人口倒掛、就業(yè)人口流失也比較嚴重，這不僅對維持龐大的制造業(yè)就業(yè)存在困難，也會對住房需求造成全面減少。可以看到，目前有許多出外打工的農民，開始回到自己家鄉(xiāng)不外出打工了。還有，近幾年的移民潮，每年有近60萬的國人到海外留學。這些因素對國內住房市場需求的影響同樣不會小。所以，當前國內房地產市場以價格推高來拉動房地產市場，以各種饑餓營銷的方式來引誘居民進入房地產市場。短期內或許有一些作用，但長期來說，國內房地產市場則會越來越不可持續(xù)性。政府一旦房價不能夠穩(wěn)住時，或房價開始下跌時，那么房地產市場的所有問題都會暴露出來。
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