21日閉幕的中央經濟工作會議繼續將“構建房地產市場健康發展長效機制”作為重點任務，并且重申堅持“房子是用來住的、不是用來炒的定位”。梳理發現，此次會議釋放出明年房地產政策三大信號。
信號一：“房住不炒”定位不變
繼2016年中央經濟工作會議戰略性地以“房子是用來住的、不是用來炒的”重新定位了中國房地產市場之后，今年中央經濟工作會議再次強調堅持“房住不炒”這一定位。首都經貿大學教授趙秀池指出，這說明政策導向沒有改變。官方抑制投資投機性購房需求的調控思路還將延續，易居房地產研究院副院長楊紅旭表示。
從2016年到2018年，中國多地樓市經歷了一輪震蕩升溫行情，不過2018年三季度以來，中國房地產市場出現明顯降溫，商品房成交面積下滑，部分城市房價開始調整。中國房地產經紀同業聯盟主席胡景暉表示，9月份以來部分城市過熱的房價已得到有效控制，而明年又面臨嚴峻的外部環境，中國經濟下行壓力加大，所以部分地方可能有放松調控的沖動。重申“房住不炒”這一定位，也是強調官方對“炒房”一以貫之的反對態度。
信號二：地方調控或更加靈活
與過去的“一刀切”政策不同，此次中央經濟工作會議再度強調因城施策，強調不同地區的差異化施政。住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌表示，此次會議提出“夯實城市政府主體責任”，將調控主體具體到市級而非省級，說明中央對地方在房地產調控中的主體責任更加明確。
此外，“因城施策”也說明地方調控或將擁有更大的靈活性。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從過去“分類調控”的提法，到此次會議提出的“分類指導”。顧云昌指出，過去2年，各地大都在政策收緊的大趨勢下，執行松緊不一的調控政策。未來將不乏不同城市根據市場變化對現有政策進行主動微調，防止房地產市場大起大落，影響宏觀經濟的平穩健康。
趙秀池也表示，因城施策是近幾年一貫的政策，只是各地靈活性不夠。未來各地政府要切實履行地方政府的主體責任，根據各地供求關系制定各自的政策。
信號三：長效機制建設是關鍵
構建房地產市場平穩健康發展的長效機制已連續多年被決策者強調。顧云昌指出，中國樓市長效機制主要涉及住房制度和財稅、貨幣金融、土地制度等方面改革。長效機制的建立需要制度更新和機制建設，不可能一蹴而就，需要在各個領域深化改革才能逐漸建立起來。
胡景暉則認為，房地產長效機制最為關鍵的一項就是房地產稅的開征。這又是一項系統的稅收制度改革，在對持有環節征稅的同時，還需要降低交易環節的稅負，如二手房交易中的個人所得稅、契稅等，如此既能加大流通、盤活房地產市場，又不會導致囤房炒房。對于宏觀經濟而言，開征房地產稅可以開辟新的稅源，將地方政府從土地財政中解放出來，還能一定程度環節地方債的風險。
此番會議提及推動樓市長效機制建設的多項相關改革，如要推進財稅體制改革，健全地方稅體系，規范政府舉債融資機制；繼續深化農村土地制度改革等。
趨勢：嚴厲調控政策將退出？
近期一些房地產行業的變化引發關注，2019年房地產調控政策是否會微調成為各方關注的焦點。中原地產研究中心統計數據顯示，11月來約束性樓市政策明顯減少，只有蘇州承德兩地針對限購政策有所升級。其他城市基本無收緊約束性的調控政策發布。大部分調控都是重申之前的調控政策，針對房地產調控內容基本以落實之前政策為主。
中原地產首席分析師張大偉指出，從全國看，嚴格落地之前的調控政策，整體市場已經出現平穩表現，部分城市房價開始明顯調整。市場漲幅明顯放緩，是約束性政策減少的最主要原因，樓市告別“高燒”，房地產調控再收緊加碼的市場基礎不存在。“本次調控的‘政策底’可能已經出現了。”張大偉表示。
還有一個積極信號是房企融資環境有所改善。據記者不完全統計顯示，11月已有多家房企發行各類債務工具，募集資金超過500億元。多家房企公司債和ABS密集獲批。信貸方面，部分城市住房按揭利率出現回調，放款周期縮短，這將有助于降低房貸成本，吸引更多購房者入市。
“房企融資環境預計在2019年將得到改善。”一位中型上市房企負責人對記者表示。
不過多位地產界人士表示，即使政策出現微調，也并不意味著嚴厲的調控政策就將退出。張大偉表示，從政策預期看，寬松政策出現可能性不大。從近期新華社發表的署名文章來看，中央遏制房價上漲的決心不會發生改變，決不會允許調控前功盡棄。“房住不炒”定位正在從各方面得到進一步落實。若本次菏澤調控松綁政策引發更多三四線城市跟隨，預計將減輕三四線城市房地產商的項目資金壓力，但預計一、二線城市仍將維持調控高壓狀態。
“市場底部尚未到來，預計房價仍處于筑底下行態勢。”張大偉表示。
預測：明年房產市場會回暖嗎？
兩次中央政治局會議均未提及房地產，是否意味著房地產調控已經到位甚至放松？新城控股副總裁歐陽捷的看法是，當前，經濟下行無疑是政策方向最為關注的。盡管房地產投資、開工、成交、房企到位資金仍處于正增長區間，但市場已經出現下行信號，增速整體趨緩，銷售出現明顯壓力。房地產的重心在住宅市場，市場下行三要素來自于投機客全面退潮、首置客無力購房、改善客出現觀望。如果房地產市場不穩，固定資產投資也難以穩住，就會給穩中求進、保持增長帶來更大的壓力。
因此，歐陽捷預計，調控政策會悄然放松，明年住房市場會出現回溫。
歐陽捷認為，“機構的嗅覺非常靈敏，各種政策研討會的信息都會流傳出來，雖然大多僅僅是專家意見，但政府官員的調研方向本身就是最重要的信息。”歐陽捷的依據與業界不少人士看法一致。“市場下行趨勢不變、壓力增大已是共識，預計明年經濟增長可能在6%-6.3%之間。全球經濟同步收縮，中國經濟或難以獨善其身。因此，穩經濟成為重中之重。”
58安居客首席分析師張波也認為，近兩次的政治局會議均未提及對房地產調控政策有特定原因。主要有兩點，一方面今年以來的樓市調控的確取得了明顯的效果，樓市降溫房價企穩已成定局，并且今年在加大于樓市亂象打擊的過程中也充分凈化了市場環境，目前樓市正處于平穩和健康發展之中；另一方面，經濟下行壓力增大以及外部風險的不確定性增強則表現得更為明顯，系統性風險會對樓市產生影響更不容忽視，表面未提及房地產，實則和房地產存在重大關聯。
在這種背景之下，歐陽捷甚至判斷，政策放松是大趨勢，嚴冬不會來臨，明年住宅市場將會回溫。“市場成交量下滑是住宅市場的主要問題。限購的目的是為了限制投機，既然投機客全面退潮，放松限購就成為穩定提升成交量的政策首選。比如，降低入戶門檻、降低社保條件、降低人才標準，都會增加市場成交量。限價也有放松，一些城市在市場下行時放松高端盤價格，釋放高價地入市，順勢解決了高端盤堰塞湖問題。部分一二線城市房貸利率下調已經成為小趨勢，也會推動住宅市場的回溫。”這是歐陽捷的看法。
不過，張波認為，不提不代表不重視，不提不代表要放松，的確近兩次的政治局會議均未提及房地產，給了市場較大的想像空間，但單從未提及就揣測未來樓市調控可能會出現變化未免太過武斷。他認為，樓市調控已經取得明顯的效果，樓市降溫房價企穩已成定局。住房制度改革和長效機制建設方面今年已經開始加速推進和落地，多主體供給、多渠道保障、租購并舉的制度正在各城市紛紛落地，地方主體責任的落實以及差異化的調控政策體系的建立都已經收到一定成效，雖未在近期政治局會議重申，但依然會作為重點在后續的政府相關報告中列示。
就未來走勢，各個利益主體看法不一。不過，業內普遍認為，調控政策見底趨勢明顯。億翰智庫中國上市房企研究中心主任張化東認為，連續兩次政治局會議沒有提及房地產內容，一方面說明房地產這種平穩態勢是被管理層所接受的，另一個方面來看，房地產市場暫時不會有過多收緊政策?？梢悦鞔_這是見底態勢。至于調控未來，張認為還是因城施策，城市政策之間的分化可能會越來越大。
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