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從暴跌10%到每平米漲六千，神秘力量拯救香港樓市？

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2019-03-06來(lái)源：中財(cái)網(wǎng)

　　兩個(gè)月漲6000塊，世界上最難以負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，正在準(zhǔn)備迎來(lái)一次新的繁榮。

　　樓價(jià)自去年8月大跌近10%的香港，近期卻迎來(lái)樓市小陽(yáng)春。最受歡迎的樓盤(pán)嘉湖山莊今年3月的平均建筑呎價(jià)比1月上漲了565港元，約6277人民幣。

　　無(wú)論是具體成交價(jià)格還是經(jīng)過(guò)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)轉(zhuǎn)換的樓價(jià)指數(shù)，都開(kāi)始漲漲漲，香港樓市正在回溫。

　　據(jù)香港文匯報(bào)報(bào)道，二手市場(chǎng)再次迎來(lái)小陽(yáng)春。3月份首個(gè)周末（3月2日至3日），各大代理商公布的物業(yè)成交量均創(chuàng)新高。表現(xiàn)最佳的是中原地產(chǎn)，錄得23宗成交，較此前一個(gè)周末大幅上升76.9%，成交量創(chuàng)61周新高。

　　新鴻基地產(chǎn)2月15日花費(fèi)63.1億港元，在大埔贏得一個(gè)住宅地塊，預(yù)期價(jià)值為52億港元至62億港元，即每平方英尺5500港元至6500港元，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商也對(duì)香港樓市未來(lái)抱有樂(lè)觀預(yù)期。

　　花旗集團(tuán)（Citigroup Inc.）和里昂證券（CLSA Ltd.）分析師預(yù)計(jì)，今年香港樓價(jià)將反彈5%至15%。

　　不過(guò)，去年末香港樓價(jià)的至暗時(shí)刻仍然歷歷在目，很多人都說(shuō)，這一、兩個(gè)月的回溫只是回光返照。那到底香港樓價(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲嗎？會(huì)回到曾經(jīng)的神話地位嗎？

　　別急，我下面跟你們慢慢說(shuō)。

　　香港樓價(jià)會(huì)繼續(xù)漲嗎？我認(rèn)為會(huì)，有幾點(diǎn)理由：

　　第一，人民幣升值推動(dòng)資金大舉出海。受中美貿(mào)易摩擦利好消息影響，人民幣已經(jīng)從去年10月的6.98低位反彈了4%。

　　第二，剛需族搶著入場(chǎng)，但房屋供應(yīng)仍然乏力。香港的高房?jī)r(jià)和龐大的需求早已經(jīng)不是新聞，但香港政府增加土地的計(jì)劃仍然停留在紙上。

　　第三，豪宅成交額上升推高了整體房?jī)r(jià)。除了急不可耐的剛需族，富豪們也開(kāi)始行動(dòng)了。

　　先來(lái)說(shuō)第一個(gè)理由。

　　美聯(lián)儲(chǔ)在2019年釋放放緩升息信號(hào)，給予人民幣升值空間，人民幣從去年10月到現(xiàn)在已經(jīng)上漲了4%。中美貿(mào)易摩擦雖然結(jié)果遙遙無(wú)期，但持續(xù)釋放出利好信號(hào)。內(nèi)地投資者趁著人民幣購(gòu)買(mǎi)力上升，將人民幣換成港幣，大舉投資。

　　據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP統(tǒng)計(jì)，南下資金方面，2019年2月，滬（深）港股通日均成交額分別為556.31億、598.36億，均相較于其他月份顯著放大。

　　港股就是一個(gè)很好的例子。恒生指數(shù)自去年10月以來(lái)上漲了17%，跟人民幣低位反彈的步伐保持一致。同時(shí)，資金南下后，既流入股市也流入了房地產(chǎn)市場(chǎng)，推動(dòng)交易額上漲。

　　供需關(guān)系仍然緊張，富豪成為新的主力軍。

　　剛需族也看到了樓價(jià)的回溫，擔(dān)心越升越高，正在加快成交的步伐。中低端房產(chǎn)集中在新界西，是大量剛需族的心頭好。新界西地區(qū)的中原地產(chǎn)指數(shù)連漲三周，最近一周漲幅超過(guò)1%，反映出剛需族的迫切心情。

　　但香港樓市供不應(yīng)求的局面沒(méi)那么容易被打破。根據(jù)里昂證券（CLSA）數(shù)據(jù)，香港每年只能出售2萬(wàn)套公寓，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以滿足230萬(wàn)戶(hù)家庭的需求。今年的銷(xiāo)售量將更小，只有18,000套公寓。香港政府決定將32公頃的高爾夫球場(chǎng)拿來(lái)建房子，“明日大嶼愿景”規(guī)劃，即填海建房子的計(jì)劃也在加緊規(guī)劃。可惜的是，遠(yuǎn)水救不了近火，這些中長(zhǎng)期規(guī)劃給人們帶來(lái)的刺激，只是像被針扎了一下而已。

　　根據(jù)香港規(guī)劃署土地供應(yīng)專(zhuān)責(zé)小組的研究，香港未來(lái)30年的土地需求將不少于4,800公頃，而所有已落實(shí)或已規(guī)劃的發(fā)展項(xiàng)目所能供應(yīng)的土地面積只有3,600公頃，預(yù)計(jì)直至2046年香港仍欠缺至少1,200公頃用地，差不多是60多個(gè)維多利亞公園的面積。

　　根據(jù)香港土地注冊(cè)處的數(shù)據(jù)，今年1月份實(shí)用面積超過(guò)100平米的豪宅售價(jià)指數(shù)上漲1.29%，推動(dòng)全港私人住宅售價(jià)指數(shù)環(huán)比上漲0.08%。尤其是港島地區(qū)實(shí)用面積100平米到160平米的豪宅平均每平米售價(jià)上漲了1.4萬(wàn)港幣。市況回穩(wěn)，九龍?zhí)凉P架山一號(hào)有單位買(mǎi)家以4600萬(wàn)連車(chē)位購(gòu)入。

　　在買(mǎi)賣(mài)豪宅這件事上，中國(guó)人配得上世界第一的頭銜。明明1月11日內(nèi)地買(mǎi)家還不惜損失3610萬(wàn)港元的定金，放棄購(gòu)買(mǎi)香港頂級(jí)豪宅。短短幾周內(nèi)資金又重新在香港土地上星火燎原。

　　據(jù)《棱鏡》報(bào)道，一名房產(chǎn)中介認(rèn)為：

　　只要成交價(jià)低于市場(chǎng)預(yù)期，香港樓市小陽(yáng)春就會(huì)持續(xù)。很多人手里還是有錢(qián)的，購(gòu)買(mǎi)力并未消除，只是需要有足夠低的價(jià)格來(lái)釋放。

　　不過(guò)，我也有一個(gè)擔(dān)憂，香港這次的樓市回溫恐怕只是中短期的反彈。部分香港業(yè)主擔(dān)心粵港澳大灣區(qū)會(huì)讓更多香港人離開(kāi)自己出生的地方，在深圳和珠海再建一個(gè)家。

　　這并不是一個(gè)空想。我們?cè)?018年5月就已經(jīng)提出一條橫貫大中華區(qū)的炒房鏈條正在形成（《內(nèi)地樓市祭出史上最嚴(yán)限令，香港卻賣(mài)出天價(jià)地皮，一條橫貫大中華區(qū)的炒房鏈條正在形成》）。內(nèi)地資金在北上廣深被限購(gòu)的大手擋住，進(jìn)入香港狂掃豪宅；香港資金北上進(jìn)入深圳及環(huán)深樓市。

　　按國(guó)家發(fā)改委最新規(guī)定，除超一線城市以外的大部分城市將可以放開(kāi)落戶(hù)，說(shuō)明北京、上海等超一線城市放松限購(gòu)要遙遙無(wú)期，內(nèi)地資金將持續(xù)南下，注入香港。同時(shí)，大灣區(qū)規(guī)劃將令香港的國(guó)際金融中心地位更加穩(wěn)固，將吸引更多的海外資金進(jìn)入。

　　粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃出臺(tái)將令港人普通購(gòu)房需求也開(kāi)始加速北上。當(dāng)剛需族和投資客都把眼光向上時(shí)，香港樓價(jià)增長(zhǎng)可能將面臨巨大的天花板。

　　香港財(cái)政司司長(zhǎng)陳茂波仍然堅(jiān)持，雖然樓價(jià)下跌，但香港政府短期無(wú)意放寬稅收等管制措施提振樓市。因此國(guó)際房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)紛紛預(yù)期2019年香港樓市還將有15%-20%的下跌空間。

　　但有多少香港人真的愿意背井離鄉(xiāng)呢？人口畢竟只是長(zhǎng)期的影響因素，如果你有意到香港尋找保值機(jī)遇，還是可以趁著香港這波回暖趕快入場(chǎng)。

　　香港還是那個(gè)香港。就像彭博專(zhuān)欄作者Nisha Gopalan所說(shuō)：“香港（的房子）可能很貴，但至少它是開(kāi)放的。”

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