三四線樓市：部分庫存上升超50%
◆ 根據中國指數研究院統計，1~2月份景德鎮、惠州、鎮江、廊坊等三四線城市庫存同比上升超過50%
◆ 諸葛找房公布的數據顯示，2月份，臺州、江門、湛江等三四線城市成交面積同比負增長超過50%
◆ 由于2018年開工建設量過大，加上棚改貨幣化等支持政策撤出，部分三四線城市房地產庫存再度出現大幅上升
◆ 部分城市沒有及時研判市場變化，調控手段抑制了部分剛性需求
文／《瞭望》新聞周刊記者鄧華寧 潘德鑫
今年一季度，全國房地產市場整體運行平穩，但是部分三四線城市庫存再次出現上升趨勢，值得關注。根據中國指數研究院（以下簡稱“中指院”）統計，1~2月份景德鎮、惠州、鎮江、廊坊等三四線城市庫存同比上升超過50%。諸葛找房公布的數據顯示，2月份，臺州、江門、湛江等三四線城市成交面積同比負增長超過50%。
多位房地產業內人士對《瞭望》新聞周刊記者表示，部分三四線城市房地產市場持續下行的趨勢應引起重視，建議加強預調微調，合理引導消費，防范市場風險。
部分城市庫存上升超過50%
《瞭望》新聞周刊記者采訪了解到，去庫存成功的部分三四線樓市，由于2018年開工建設量過大，加上棚改貨幣化等支持政策撤出，購買力下滑，庫存再度出現上升。
魯西南地級市菏澤，城區人口僅80多萬，2018年商品房銷售面積220多萬平方米。根據該市國土部門公布的數據，近兩年商品房開工建設量高達2500萬平方米。中指院統計發布的2018年全國城市商品房建設量排名表顯示，菏澤市以1550萬平方米建設量排名全國第7，超過了杭州等二線城市。
記者在菏澤采訪了解到，截至2019年2月份，該市市區不完全統計共有115個在售樓盤，上百萬平方米的大型樓盤并不罕見。由于開工建設量大，銷售速度放緩，一些開發企業資金鏈緊張，出現違規搶跑的情況。當地住建委公開通報顯示，2018年下半年，市區5個項目在沒有取得預售許可證的情況下收取購房者定金。
比如，該市市區綠地國際花都項目，是一個占地1800多畝、建筑面積約300萬平方米的大型樓盤，從2017年5月就公開銷售，目前仍然處于基礎部分施工階段，進展緩慢。另外一個項目建邦中央公園，占地1500畝、建筑面積190萬平方米，已經違規開始銷售，但是工程進展還沒有出地面。
“一些三四線樓市前幾年由于棚改帶來旺盛需求，攤子鋪得很大，今年棚改貨幣化減速之后，購買力出現下滑。此外，今年春節返鄉置業需求也出現明顯減量。預計三四線城市庫存將會持續增長，去化壓力逐步增大。”上市公司365地產家居網首席執行官胡光輝說。
記者春節前夕采訪江蘇睢寧縣、江西永新縣、湖北十堰市等多個三四線城市了解到，今年春節返鄉置業熱度大幅降溫，十堰市、睢寧縣、永新縣的多個商品住宅項目價格下降，但買的人少，春節期間的到訪量同比下滑50%。根據中指院統計，1、2月份全國44個城市庫存量同比上升，其中景德鎮、惠州、湖州、鎮江、廊坊、贛州等三四線城市庫存同比上升超過50%。
部分三四線城市成交下跌
《瞭望》新聞周刊記者采訪了解到，作為主城區有400多萬人口的規模較大的三線城市，徐州市二手房市場交易量自2018年年中開始持續下降，目前二手房交易量每月1000套左右，為此前平均數的三分之一。
“徐州市區三家最大的房地產中介，去年市場交易降溫之后每家已經關閉連鎖門面15家以上。”21世紀不動產徐州公司總經理丁華告訴記者，他們公司去年年初有32家連鎖店，現在只剩15家店。
徐州的新房市場也同樣處于持續低迷狀態，價格在1萬元出頭的項目基本都銷售緩慢。徐州市民袁女士介紹，市區幾十年房齡的老破舊小區很多，不少市民有換房的需求，“這兩年房價看跌，越降越沒人敢買。想換房的人手上的房子賣不掉，也沒錢再買。”
樓市持續降溫導致部分城市土地流拍增加。據中原地產統計，2018年以來，納入其統計的部分城市合計住宅土地流拍高達382宗，創下近6年來的最高紀錄。山西太原市中心8幅地塊2018年下半年整體出讓全部流拍。貴州遵義市2018年土地流拍數量增多，有的地塊流拍后降價重新出讓，最終仍然流拍。
對于部分三四線城市房地產市場出現的成交量同比下跌狀況，多位地產分析人士指出，一些地方前期房價上漲過快又缺乏產業支撐，如今受棚改規模整體下降以及貨幣化安置收緊等因素影響，大部分三四線城市不具備回暖的可持續性，目前房企拿地信心減弱，2019年將可能是持續低迷的過程。
諸葛找房3月30日發布的報告顯示，根據對全國45個城市成交數據初步統計，截至3月26日整體市場成交同比有所反彈，累計同比增幅9.1%。其中，一二線城市成交面積同比增長，但三四線代表城市市場仍在降溫。
諸葛找房公布的數據顯示，今年2月份，襄陽、常州、淮安、臺州、江門、莆田、泰安、蕪湖、湛江等城市成交面積同比負增長均超過10%，其中臺州、江門、湛江三市成交面積同比負增長超過50%。
與南京東部仙林毗鄰的鎮江句容市寶華板塊，多個超級大盤在春節期間降價促銷，有的單價降幅達到幾千元，但是依然沒能吸引多少消費者的目光。當地一家中介公司員工告訴記者，不少二手房掛出來一年都無人問津。寶華板塊的客戶都是南京外溢的購買力，南京市場受到調控影響連續兩年下行，寶華板塊陷入持續衰退中。
業內人士表示，部分三四線城市房地產市場持續下行的趨勢應引起重視，房價地價過快下滑可能造成連鎖反應。當前要落實好地方政府監控和指導責任，堅決防范化解房地產市場風險。堅持一城一策、因城施策，從各地實際情況出發，有什么問題就解決什么問題。
專家表示，對于合理的改善需求、養老需求、避寒需求應該支持，對于首套房剛需貸款利息也應該適當優惠。對于各種限制政策，應當通過政策松綁逐步形成長效的交易秩序。尤其是要重視盤活存量二手房交易，通過稅收調節引導改善型需求入市。
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