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投資房地產(chǎn)就是買房子？錯(cuò)！不能再繼續(xù)投資房地產(chǎn)？錯(cuò)！自住房不算投資？錯(cuò)！神馬，全都錯(cuò)了？！那房地產(chǎn)該怎么投？有“大炮”之稱的中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)在諾亞財(cái)富鉆石年會(huì)上，與諾亞客戶深度交流未來地產(chǎn)投資風(fēng)向標(biāo)。

以下觀點(diǎn)由諾亞財(cái)富根據(jù)任志強(qiáng)演講整理：

房地產(chǎn)天生就是投資

投資開發(fā)商，還是投資房地產(chǎn)？

房地產(chǎn)投資，這個(gè)概念其實(shí)指向兩種不同的投資方式：一種是指購(gòu)買房地產(chǎn)基金，這種方式其實(shí)投的是房地產(chǎn)開發(fā)商；另一種是指購(gòu)買房產(chǎn)，這是投資土地上的那個(gè)房子。

第一種購(gòu)買房地產(chǎn)基金的投資方式，投資的是房地產(chǎn)開發(fā)商，而投資房地產(chǎn)開發(fā)商真正投的是一個(gè)生產(chǎn)過程，而并非房地產(chǎn)。開發(fā)商是一個(gè)城市建設(shè)的組織者，我們常常看到有些媒體說房地產(chǎn)開發(fā)商是重資產(chǎn)，這其實(shí)搞錯(cuò)了，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商的報(bào)表上沒有重資產(chǎn)，幾乎所有的房子都在流動(dòng)資金的范圍之內(nèi)，或者在生產(chǎn)建設(shè)的過程范圍內(nèi)，在庫(kù)存范圍內(nèi)，房子賣完了之后就什么都沒有了。比如萬(wàn)科，到十月份為止，其2015年的銷售額大概有兩千億，但它的報(bào)表上幾乎沒有重資產(chǎn)。而萬(wàn)達(dá)的模式就不一樣，它帳上大部分是固定資產(chǎn)，所以萬(wàn)達(dá)模式屬于開發(fā)商的重資產(chǎn)模式，而萬(wàn)科模式屬于開發(fā)商的輕資產(chǎn)模式。

另外一個(gè)例子是北京國(guó)貿(mào)。國(guó)貿(mào)到現(xiàn)在為止大概有120萬(wàn)到130萬(wàn)的平方米的建成面積，還有國(guó)貿(mào)四期在建中。但這個(gè)項(xiàng)目從開始到現(xiàn)在一平米也沒賣過，現(xiàn)在的市值大概一千三百多億。就是這個(gè)不到一平方公里的土地上的房子，現(xiàn)在的市值卻和營(yíng)業(yè)額已經(jīng)超過兩千億的萬(wàn)科差不多。

我們可以明顯看到這兩個(gè)差別，一個(gè)是每年賣兩千億房子公司，另外是一個(gè)持有物業(yè)、只做經(jīng)營(yíng)的公司。前者已經(jīng)建了幾千幾萬(wàn)平方米的房子，而只持有120萬(wàn)平米的房子的后者，其市值和萬(wàn)科差不多是一樣的。所以投房地產(chǎn)和投開發(fā)商是兩回事，人們通常所說的房地產(chǎn)投資，其實(shí)更多的是指投資房產(chǎn)。

置業(yè)是中國(guó)傳統(tǒng)的投資行為

傳統(tǒng)上中國(guó)人把置業(yè)叫做家族的投資。比如，故宮就是皇家家族的投資，明清兩代中它每年都在不斷地?cái)U(kuò)大和建設(shè)；再比如喬家大院，也是經(jīng)過了幾代人的努力才有了今天每年有四百多萬(wàn)人群參觀、經(jīng)濟(jì)收益非常大的喬家大院。可以看到中國(guó)人在過去的私有財(cái)產(chǎn)這時(shí)候變成了一個(gè)巨大的投資。擁有房產(chǎn)和擁有黃金是中國(guó)人幾千年來的投資方式，對(duì)于安土重遷的中國(guó)人來說，房子更是重中之重。

私人自住房也是一種投資

有的人說：“我只有一套房子，自己在住的，怎么投資呀？我沒有辦法投資。”這是非常錯(cuò)誤的概念。大家可以看看，除了房子以外，還有什么東西能夠成為擁有巨大杠桿作用的金融工具？比如說要按揭貸款買黃金，這是不可能的事情。

房地產(chǎn)在世界各國(guó)都是金融工具，私人自住房也是一種投資行為。我們買房子，像在早期的時(shí)候就是用20%的首付獲得了80%的杠桿率，而這80%的杠桿率有二十到三十年的周期。這個(gè)杠桿作用實(shí)際上在貨幣貶值的過程中產(chǎn)生了一個(gè)巨大的收益。

很多人認(rèn)識(shí)不到，貨幣其實(shí)是一個(gè)貶值的過程。十年前的一塊錢已經(jīng)不值一塊錢，三十年前我們大部分人的工資只是四十多塊錢，但是當(dāng)時(shí)四十塊錢已經(jīng)能夠維持一家三口人的基本生活，但是今天的四十塊錢只能買一兩個(gè)蛋糕。如果把二十年后、三十年后的錢拿到今天花，可能就賺了錢了。這個(gè)在經(jīng)濟(jì)學(xué)上叫做鎖定未來收入流。

一個(gè)人不會(huì)知道他未來的收入是多少，也不知道明年、后年、大后年能賺多少錢，更不能去預(yù)期二三十年后一個(gè)月的工資是多少。如果我們現(xiàn)在按平均每六年到七年工資收入翻一番，二十年至少翻了三番，但是三番意味著什么呢，意味著你的生活水平并沒有大幅度地提高，因?yàn)樨泿刨H值了，可能貶值都在翻倍。所以說，貨幣貶值和貶值翻倍的過程中，按揭貸款至少能把未來收入的一部分鎖定，而房子是鎖定未來收入流最好的辦法。

中國(guó)人房屋需求在哪里？

中國(guó)現(xiàn)在到底還有沒有住房需求？我們從住宅需求、辦公需求和商業(yè)需求來看。

住宅需求

家庭分裂速度越來越快，人口聚集效應(yīng)明顯是住宅需求不斷提高的兩大因素。家庭分裂最簡(jiǎn)單的意思就是一個(gè)家庭有幾口人。1985年，我們國(guó)家平均一個(gè)家庭有3.74個(gè)，而現(xiàn)在上海大概平均每戶家庭只有2.62人，中國(guó)所有城市的數(shù)據(jù)是每戶家庭2.84人，城鄉(xiāng)一起統(tǒng)計(jì)則是每戶家庭3.02人，家庭實(shí)際上越來越縮小。我們過去講究大家庭，越大越好，現(xiàn)在是小家庭，越小越好，現(xiàn)在城市里一個(gè)人住一套房子占城市家庭的比例是14%，一代人住一個(gè)房子的比例是48%，一家三口，一代人住一套房子的用戶需求越來越多。而且家庭分裂速度越來越大，我們大部分地方都在城鎮(zhèn)化，社會(huì)也在老齡化的過程中，家庭分裂速度在這些過程中對(duì)住房需求的提升是越來越高的，而不是越來越低。

人口聚集效應(yīng)，就是當(dāng)人口在逐漸向城市聚集的時(shí)候，對(duì)住房要求也越來越高。有人擔(dān)心我們會(huì)出現(xiàn)像日本20世紀(jì)90年代之后出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫，但是日本出現(xiàn)泡沫的背景是其城鎮(zhèn)化已經(jīng)超過了70%，中國(guó)城鎮(zhèn)化預(yù)計(jì)還將持續(xù)二三十年，這個(gè)區(qū)別還是很大的。

辦公需求

從辦公需求來看，寫字樓的發(fā)展速度實(shí)際上是從第一、第二產(chǎn)業(yè)的勞動(dòng)人口向第三轉(zhuǎn)移的速度決定。當(dāng)哪個(gè)城市的第三產(chǎn)業(yè)比重迅速提高的時(shí)候，它對(duì)寫字樓的需求也就越高。現(xiàn)在北京每年第三產(chǎn)業(yè)所占比重提高2~3%，每提高一個(gè)點(diǎn)就要100萬(wàn)平方米的寫字樓，3%就是300萬(wàn)平方米，所以租金是越來越高。

商業(yè)需求

商業(yè)地產(chǎn)與消費(fèi)習(xí)慣密切相關(guān)。商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施必須和消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣的變化相匹配。比如說沃爾瑪，這種大倉(cāng)庫(kù)式的銷售是因?yàn)榧依镉斜?，有冰箱意味著消費(fèi)者可以一次性地買更多的食物。現(xiàn)在電商出來以后也會(huì)影響部分實(shí)體銷售，但實(shí)體銷售在一些消費(fèi)習(xí)慣沒有改變的地區(qū)依然還是有效的。

房地產(chǎn)投資的多元化

如今我們所處的一個(gè)大背景是城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)化是不可避免的，城鎮(zhèn)化帶來了高工資和高房?jī)r(jià)的局限，這具有兩面性。對(duì)于房地產(chǎn)投資來說，應(yīng)該關(guān)注到城鎮(zhèn)的活力吸引著人口的流動(dòng)，而人口的流動(dòng)帶動(dòng)了財(cái)富與能力的轉(zhuǎn)移，城市競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境帶來勞動(dòng)者收入水平的提高，高房?jī)r(jià)又在不斷地調(diào)整人口結(jié)構(gòu)，留下優(yōu)秀的、更具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的、擁有較強(qiáng)購(gòu)買能力的人群。

在這個(gè)過程中，我們已經(jīng)可以看到投資的多元化。首先是房地產(chǎn)投資向更多的服務(wù)轉(zhuǎn)化。房地產(chǎn)投資不僅僅是指買一個(gè)住房，還有商業(yè)寫字樓，有教育和醫(yī)療。當(dāng)更多類似于對(duì)健康、醫(yī)療、教育的依賴性存在的時(shí)候，地產(chǎn)投資的變化會(huì)越來越多了。我們知道市場(chǎng)上有幾個(gè)基金已經(jīng)在大量地收購(gòu)舊的寫字樓，還有醫(yī)院等等。

其次，房地產(chǎn)投資多元化體現(xiàn)在向中心集中。對(duì)比各國(guó)的情況，大多數(shù)國(guó)家都是從中心城市開始向外延擴(kuò)大，比如現(xiàn)在的北京、上海等。但是像澳大利亞這樣地廣人稀的地方，城市發(fā)展已經(jīng)向市民集中，推動(dòng)向市民集中的力量越來越大。

第三，新舊之間的轉(zhuǎn)換非常明顯。最初開發(fā)商都以建立新房為主，但我國(guó)一些城市二手房的交易量開始超過一手房，而逐漸的變化趨勢(shì)是二手房的投資收益會(huì)高于一手房，舊樓改造、舊建筑群的轉(zhuǎn)型等項(xiàng)目會(huì)越來越具有投資價(jià)值。

此外，無產(chǎn)權(quán)的置換在市場(chǎng)中優(yōu)勢(shì)明顯。目前中國(guó)在有產(chǎn)權(quán)和無產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)中，無產(chǎn)權(quán)部分的交易最高。我國(guó)1995年以前的建筑，大部分是只有產(chǎn)權(quán)證，而沒有產(chǎn)權(quán)年限，只要能收購(gòu)這些房子加以改造、轉(zhuǎn)型，是一個(gè)非常巨大的投資機(jī)會(huì)，而市場(chǎng)上這樣的情況也會(huì)越來越多。

還有一個(gè)有意思的情況是越來越多的中國(guó)人把大量的投資放到海外去購(gòu)買舊房，這主要是金融工具的作用。在市場(chǎng)化的過程中，金融工具實(shí)際上決定著房地產(chǎn)投資的成敗，其實(shí)就是利率的高低所帶來的投資機(jī)會(huì)。

如果歌斐能夠組織大家的資金對(duì)舊樓進(jìn)行收購(gòu)，最后產(chǎn)生的收益也許遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于現(xiàn)在對(duì)新樓的收購(gòu)。新樓和舊樓不是一個(gè)區(qū)分度，因?yàn)榕f樓大部分位于里面（指原有城市的市中心），而新樓大部分位于外面（指城市發(fā)展，市中心遷移）所以，在舊城改造逐漸向新城遷居的過程中會(huì)產(chǎn)生一些新的投資機(jī)會(huì)。