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銳評觀察

馬光遠；誰是本輪房價大漲的最大推手

2016-04-21來源：中經博客作者：馬光遠

　　在3月份中國宏觀經濟數據中，最漂亮的無疑是房地產數據。房地產無論是投資、銷售、吸引的資金以及地方政府的土地出讓金，都拉出了一個極其漂亮的“深V”的反彈的走勢：

　　一、房地產開發投資大幅反彈，房地產開發投資17677億元，同比名義增長6.2%（扣除價格因素實際增長9.1%），增速比1-2月份提高了足足3.2個百分點。去年12月的時候，房地產投資的增速跌到了只有1%的歷史低點。其中，房屋新開工面積28281萬平方米，增長19.2%，增速提高5.5個百分點。房屋竣工面積20001萬平方米，住宅竣工面積14509萬平方米，增長17.1%。

　　二、房地產開發企業土地購置面積盡管仍然同比下滑，但降幅已經大幅度收窄。而作為房地產重要風向標的土地成交價款已經由負轉正，增長3.7%，增速提高2.8個百分點。

　　三、銷售大幅度回暖，1-3月份，商品房銷售面積24299萬平方米，同比增長33.1%；商品房銷售額18524億元，增長54.1%，增速提高10.5個百分點。其中，住宅銷售額增長60.3%。

　　四、資金流入房地產的速度明顯加速。前兩個月的時候，到位資金的增速仍然是下降1%，但到了三月份，則是增長14.7%。

　　五、3月份70個大中城市房價，絕大多數城市房價環比上漲， 3月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市分別有62個和54個，分別比上月增加15個和20個；新建商品住宅和二手住宅價格同比上漲的城市分別有40個和46個，分別比上月增加8個和5個。同比最高的漲幅超過了60%，這是70個大中城市房價數據指標建立以來最夸張的漲幅，而且，這個漲幅比實際的漲幅應該是低了不少。

　　可以說，房地產的“深V”反彈，是一季度中國宏觀經濟出現反彈的關鍵。真如筆者過去多次所言，房地產是中國經濟真正的晴雨表，房地產2016年的穩定是中國經濟不劃出合理區間的關鍵。但是，很顯然，當下房地產的表現和高層的期待是有距離的，房地產目前的劇情和高層的劇本也是背道而馳的。按照房地產政策的目標，今年房地產的主要目標是去庫存而不是漲價，但很顯然，一線城市的瘋漲，以及部分二線城市的猛漲，使得政策又走在了十字路口。如果聽任一線城市房價瘋漲，最終肯定積累可怕的投機性購房和價格泡沫，瘋漲導致的結果一定是暴跌，這無一例外。但與此同時，那些庫存高企的三四線城市的去庫存的壓力仍然巨大。去庫化周期3到5年的已經算不錯，一些三四線城市去庫存的周期甚至在10年以上。

　　中國房地產市場冰火兩重天，背后的最大推手有三：一是經濟下行周期下，負利率、資產荒等導致的保值的壓力，在負利率的周期下，保值最好的選擇仍然是一線城市和熱點城市的房產，這導致大量的資金進入了這些城市的房地產，引發房價非理性大漲；二是超乎預期的貨幣寬松政策。3月份M2增長13.4%，超過政府工作報告計劃的13%的目標；一季度銀行新增貸款4.67萬億，新增貸款額甚至遠超4萬億時的水平。社會融資額同比增加6.59萬億，融資規模創歷史最高水平。這都意味著，目前的貨幣政策超預期寬松，貨幣超發的結果就是錢繼續流向保值能力最好的房地產領域；三是房地產政策的過度寬松。在兩會之前，中國的房地產政策通過釋放一系列的組合拳，基本回到了08年金融危機救市時的水平。一線城市房價瘋漲的背后，是大家“心領神會”，這個游戲鏈條上的所有參與者合力把房價做起來，無論是加杠桿的首付貸，眾籌買房，還是在限購的情況下，一些沒有購房資格的人獲得了購房資格，這是一線城市房價瘋漲的重要原因。

　　于是，在經濟下行、貨幣寬松，以及房地產救市政策的刺激下，中國的房地產市場在3月份深度反彈，反彈的力度遠超想象和政策的預期。也打亂了未來整個房地產市場的部署。上海、深圳被迫出手下重拳對瘋狂的市場進行降溫。市場的預期已經明顯出現了逆轉，市場進入了政策敏感的周期。這也意味著，3月份房價的瘋漲已經透支了今年全年的漲幅，高層絕不允許在去庫存的周期中，房地產再出現瘋漲。最庫存壓力非常巨大的情況下，這種瘋漲本身事實上對三四線的去庫存造成了更大的難度，因為資金都去追逐一線城市和大城市而拋棄三四線。

　　在一季度超預期反彈之后，由于政策的導向，整個房地產市場將面臨方向性的選擇，一線城市的瘋漲肯定結束了，部分二線城市傳遞的熱火也很難燎原到三四線。筆者預計，前期上漲過于猛烈的深圳等城市的房價很有可能出現調整，市場會陷入膠著狀態。高價拿地幻想繼續漲價的開發商恐怕要為自己過度樂觀的選擇而后悔，而那些被拋棄的三四線的房子，不管政策如何，恐怕都很難吸引資金進入。這些地方過剩房子的出路要么送給農民，要么廢棄，再不會有其他出路。