.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
北京商報記者 崔啟斌 實習記者 榮蕾
在長租公寓成為風口之后，關于市場消化的問題開始被關注。數據顯示，目前全國已有千余家長租公寓企業，涉及房屋數量約200萬間，包括貝殼找房首席經濟學家、貝殼研究院院長楊現領等在內的市場專家近日公開示警，通過增量的開發完成租賃供應的形式并不應該是常態，把租購并舉當成以租代購，把租賃支持性政策簡單等同于金融支持開發，成為了資本與資源迅速進入這個市場的主因，面對人口遷移、供應配套不健全等問題，市場需要警惕租賃泡沫。
租賃崛起
58集團發布的《2017-2018中國住房租賃藍皮書》數據顯示，2017年全國租房需求較2016年增長57%，四季度租房需求較2016年同比增長71%。近年來，新一線城市經濟的繁榮、政策的傾斜和城市的發展吸引更多人群在此安家，帶動外來人口凈流入快速增長且仍將持續。
數據顯示，新一線城市租房需求量占全國需求量的20%，一線城市租房需求量占全國總需求量的13%。 預計未來三年，在一線城市租房需求持續強勁和新一線城市租房需求全面爆發的雙重引擎下，全國住房租賃市場成長空間廣闊。此外，租賃藍皮書還指出，在新一線城市租房需求增速之下，品牌公寓已經成為租房客的新寵。報告顯示，全國租房人群對于房源來源傾向的選擇中，傾向選擇個人房源的占比接近總量一半，達到49%，對近兩年晉升行業熱門產品的品牌公寓，用戶選擇傾向達到了32%。
租賃需求產生在前，政策扶持緊隨其后。在租賃日漸被市場認同之時，國家政策也開始向其傾斜，自2015年將公寓納入生活服務業后，利好政策接連不斷。
具體來看，2015年11月，國務院辦公廳發布《加快發展生活性服務業促進消費結構升級的指導意見》首次把公寓業納入生活服務業；2016年3月，財政部《關于全面推開營業稅收改征增值稅試點的通知》文件將長租公寓所在的生活服務業納入到營改增試點；2016年4-5月，國家發改委及國務院相繼發布《關于印發促進消費帶動轉型升級行動方案》和《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，鼓勵房地產開發企業開展住房租賃業務，成為上述意見的亮點所在；到了2016年11月，國家稅務總局發布的第69號營改增公告，更進一步對相應的個人住房、非住房出租稅進行了規定。
同策研究院首席分析師張宏偉也指出，一旦國家政策在短時間內給予大力支持，無論租賃還是買賣，都意味著行業內面臨著相對較大的發展空間。
在58安居客房產研究院首席分析師張波看來，影響租賃發展的因素可以形容為“四位一體”，即政策為首、租賃房源供給為體、法律法規和金融為兩翼。首先，需要通過各類地方性政策更好保障租賃市場健康發展；其次多主體共建、多渠道保障租賃房源的供應，是需要花大力氣建設的；最后通過法律法規和金融兩者共同保障租賃的有序化發展，包括通過法律提升承租人的“安全感”，以及大力發展資產證券化REITs等。
資本與資源涌入
在政策引導扶持和市場需求增長的雙重助力下，住房租賃市場愈發火熱。目前，包括地產開發商、地產服務中介、“互聯網+資本”平臺以及酒店集團均有布局長租公寓。
值得注意的是，在國家明確發展住房租賃市場特別是長期租賃的背景下，眾多房企搖身一變成為“包租公”，做起了長租公寓的買賣。據不完全統計，目前已有20多家百強房企啟動長租公寓中長期發展戰略，并在長租公寓領域動作頻頻。有分析人士認為，預計接下來將會有更多房企轉戰長租市場。
以萬科為例，該公司于2014年率先試水長租公寓領域，相關業務自2015年進入擴張階段。公開資料顯示，萬科在2015年單獨成立了租賃公寓業務部發展長租公寓，隨后開始在幾個重點城市進行嘗試。進入2016年，萬科整合旗下各個分公司長租公寓項目，制作統一的管理平臺以統籌項目拓展、運營管理、價格審批及財務結算等，并統一為“泊寓”品牌。
萬科集團副總裁、董事會秘書朱旭在今年博鰲·21世紀房地產論壇第18屆年會上表示，萬科在2014年開始進入長租領域，現已在全國開發長租公寓16萬間，目前已經開業的公寓有4萬間。
“房企在長租公寓領域布局，可以形容為不得不為之。”張波分析稱，租賃作為房企下一個十年競爭的第二跑道，各大品牌房企沒有任何理由放棄“參賽權”，房企布局長租公寓多是為長遠發展考量，并非著眼于眼前的盈利空間。
“從布局長租公寓領域的企業來看，開發商動作更為猛烈一些。除開發商以外的參與主體大多以輕資產為主，而開發商則是輕重資產結合、重資產為主。此外，開發企業在租賃市場中爭奪自己的市場份額，對于企業轉型而言也是一個非常重要的方向。”張宏偉如是分析。
此外，盈利能力問題是長租公寓繞不過的話題。
“在長租公寓領域，房企的主要優勢在于資金實力和品牌影響力，但存在和其他長租公寓運營方同樣的困惑，即自建或收購的成本較高、資金回流周期長、收益率普遍偏低等問題。” 張波對北京商報記者說道。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為，目前租賃業務的發展，其實主要是供給端的概念，而需求端其實還沒有真正跟上來。
“所以從這個角度看，對于供給端來說，各類優惠政策和資本投資，往往會刺激增加供應，但是未來是否可以持續，其實也是有疑問的。”嚴躍進補充道。
張波分析認為，未來5-10年，中國長租公寓市場份額占據租賃市場10%以上比重將是大概率事件，長租公寓萬億級市場中，龍頭公司市值達到千億規模亦值得期待。不過，從目前來看，長租公寓市場的回報率的確不太如人意，尤其是近兩年運營方獲取的房源成本往往較高，房企拿到租賃地塊的成本也較高，這些因素對于長租行業的長期發展的確不利，需要在政策、稅收以及資金層面給予更多傾斜。
警惕租賃泡沫
在長租公寓發展得風生水起之時，業界對于住房租賃市場的風險預測——“租賃泡沫”論，也越來越多被提及。
“當下的市場絕對不可能通過增量的開發完成租賃供應，但目前市場就是這樣做的。另外，把租購并舉當成以租代購，把租賃支持性政策簡單等同于金融支持開發，都是租賃市場的誤區。” 在楊現領看來，隨著潛在住房供應越來越少，租賃人口往城市里面遷移，租賃作為一個強剛需，取決于周邊配套和交通便利性等，導致今天租賃需求結構和供應結構正在發生很大的錯配。他擔心，在政策的激勵下，大量企業短時間內集中涌入住房租賃市場。而需求端問題未能解決，一些租賃企業的房屋空置率較高，租賃崛起到租賃泡沫也就一兩年時間。
值得一提的是，大部分專家對“租賃泡沫是租賃市場發展必由”的觀點持肯定態度，但在租賃泡沫何時來臨的時間問題上，與楊現領的觀點存在一定出入。
張波分析稱，國內租賃房源目前還遠未到所謂的房源過剩，所謂的空置率較高情況的重要原因無非兩個，一類是產品不對路，另一類是租金不對路。這里面很大情況可能是對于用戶需求調查不夠深入所致，例如在北京、上海等一線城市，大量用戶租賃需求是以小戶獨居為主，如果市場上大量出現大面積戶型則可能較難迎合用戶需求。
.bmp)
.bmp)
.jpg)
(3).gif)
