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銳評觀察

金巖石：房價漲跌的交易價值與財富效應

2018-11-28來源：《中外管理》作者：金巖石

　　從1978年城鎮(zhèn)人口人均7-8平方米居住面積，到今天超過人均40平方米，中國樓市堪稱傳奇。從2005年我一路唱多，到2016年底建議人們“在未來3年賣掉投資性房產(chǎn)”(注：2019年為最后一年)，主要理論分析的思路有三個維度：1，人口流動——城市化；2，貨幣超發(fā)——貨幣化；3，虛擬財富——金融化。

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　　從“中心價值論”看樓市上漲的有限空間

　　許多人誤以為房產(chǎn)價格離不開“房”和“地”，其實不然！農(nóng)村有的是土地和民宅，卻幾乎沒有房地產(chǎn)業(yè)。房價漲跌是交易行為，是住宅商品化的價格現(xiàn)象，所以房價漲跌是房產(chǎn)金融化的概念。而在廣義金融學的概念中，金融是跨時間、跨空間的貨幣化交易，所以必須理解時間和空間的價值理論，才能把握住房價漲跌的大趨勢。

　　從時間看，全球房價上漲的大趨勢歷經(jīng)50年，據(jù)任澤平團隊的研究，1970-2017年23個經(jīng)濟體的房價累計上漲的中位數(shù)為20.6倍，年均增長6.5%。其中金融中心城市房價上漲幅度遠高于市場平均值，比如：倫敦50年房價漲幅高達106倍，遠高于英國整體平均上漲的61倍。日本地價在樓市泡沫破滅前的36年上漲82倍，六個核心城市的地價漲幅高達210倍！這項研究的數(shù)據(jù)證明了我提出的“中心價值論”，不同于房地產(chǎn)業(yè)的老生常談——第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位。在這里，要把“區(qū)位”換成“中心”，也就鎖定了中國樓市下一輪上漲的有限空間。

　　從空間看，在房價上漲的要素中最容易和土地價格混淆的概念是空間溢價率，房產(chǎn)的價值在于需求，資產(chǎn)的價值在于交易，城市的價值則在于空間中的財富機會。人們離開農(nóng)村流入城市并不都是換一個地方“活著”，而是要換一種“活法”——中心城市，尤其是在投資和創(chuàng)業(yè)較為集中的區(qū)域，富人有錢，進城尋找創(chuàng)業(yè)者；窮人有夢，進城尋找投資人。金錢和夢想在有限空間中交匯，就會不斷演繹財富的傳奇，從而在信息的流動中產(chǎn)生財富效應。在這里，房產(chǎn)成為資產(chǎn)，交易創(chuàng)造財富，城市化因此升級為財富貨幣化，其中最典型的概念是房產(chǎn)金融化。

　　房產(chǎn)金融化的研究迄今不過20多年，2013年行為金融學家席勒教授分享了經(jīng)濟學諾貝爾獎，2017年投資行為學家塞勒教授獨占諾貝爾獎的鰲頭，人們開始面對房價漲跌的“非理性繁榮”，理解房產(chǎn)和股票投資一樣的“行為價值”。

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　　兩個人口“拐點”接踵而至的后果

　　從房產(chǎn)的居住需求看，中國城市化在2016年基本結(jié)束，盡管統(tǒng)計局公布的城市化率在2016年還不到57%，但這個城市化率的統(tǒng)計依據(jù)是常住人口，不完全包括2.93億的“人戶分離人口”。如果把近3億“人戶分離人口”列入城市流動人口常量，2016年中國真實的城市化率已經(jīng)超過了70%！

　　在城市化基本結(jié)束的階段，人口凈流入的城市必然遞減，中心城市也不例外。比如：2017年北京、上海的常住人口首次雙雙下降，深圳、廣州的常住人口增量繼續(xù)領(lǐng)跑全國。在這個階段，新增城市人口主要來源于流動人口的轉(zhuǎn)化，城市人口增長的拐點就即出現(xiàn)了。

　　此時還要提醒人們的是：當年計劃生育的政策后果與城市家庭生育率的下降，中國總?cè)丝诘脑鲩L也將逼近拐點，預計在2022年達到中國人口巔峰15億左右。中國總?cè)丝诤统鞘腥丝谠鲩L兩個人口“拐點”接踵而至，2/3以上城鎮(zhèn)的房產(chǎn)或?qū)⑼耆珕适Ы灰變r值，從而不再產(chǎn)生財富效應。

　　在房產(chǎn)金融化的市場中，居住類房產(chǎn)的真實需求增長速度遞減乃至消失，二手房交易將上升為市場主流，樓市“非理性繁榮”隨時可能轉(zhuǎn)化為“斷崖式下跌”。在這個階段，越來越多的城鎮(zhèn)將面臨人口外流，投資性房產(chǎn)的交易量遞減，價格松動乃至暴跌，外流人口的“再城市化”涌入中心城市特別是投資率高/創(chuàng)業(yè)率高的區(qū)域，那時人們就會記住我一再重復的話：“天價與鬼城齊飛，癲狂與落寞同在”！

　　(中外管理)

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