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專家解讀房地產(chǎn)稅立法：利空房企拿地利好房價去泡沫

2019-03-08來源：新浪財經(jīng)作者：徐苑蕾

　　新浪財經(jīng)訊 3月8日消息，在十三屆全國人大第二次會議上，全國人大常務委員會委員長栗戰(zhàn)書說：“集中力量落實好黨中央確立的重大立法事項，包括審議民法典，制定房地產(chǎn)稅法等”立法調(diào)研、起草，加緊工作，確保如期完成。3月5日，國務院總理李克強在政府工作報告中表示，健全地方稅體系，穩(wěn)步推進房地產(chǎn)稅立法。

　　消息一出，今日多只內(nèi)房股尾盤集體跳水。其中，融創(chuàng)中國跌10.89%，時代中國跌5.92%，力高集團跌5.64%，佳兆業(yè)跌5.38%，龍湖集團跌5.35%，碧桂園跌5.18%，雅居樂跌4.94%。

　　房地產(chǎn)稅立法對房企是利好還是利空？對房價又有什么影響？我們離房地產(chǎn)稅立法還有多遠？新浪財經(jīng)就上述問題采訪了相關(guān)行業(yè)專家。

　　利空房企拿地及銷售

　　房地產(chǎn)稅是一個綜合性概念，即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟運動過程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。在中國包括房地產(chǎn)業(yè)增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調(diào)節(jié)稅、契稅、耕地占用稅等。

　　民信資管投資總監(jiān)廖偉華表示，今日下午人大常委的發(fā)言被市場解讀為是房地產(chǎn)行業(yè)的利空，因此內(nèi)房股股價出現(xiàn)較大幅度的下滑。廖偉華稱，“這意味著房地產(chǎn)稅開征加速，由于是3點后才出的消息，目前只反映在港股市場，A股市場則會在下周一交易日有所反應。”

　　對于內(nèi)房股股價今日集體跳水，易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴躍進則認為，長期來看房地產(chǎn)稅立法對樓市來說確實略有利空，對于房企來說，房地產(chǎn)稅的政策容易影響銷售，進而影響拿地，這是最核心的一點內(nèi)容。

　　“對于開發(fā)商來說，短期內(nèi)還不會有利空。但若是后續(xù)真的開征，那么房企拿地肯定會保守，因為存量市場的拋售情況會增加，這個時候增量市場的開發(fā)投資等確實會有影響。”

　　新浪財經(jīng)查詢房企年報發(fā)現(xiàn)，目前除去銷售成本外，房企稅費支出占營收比例最高。半年報數(shù)據(jù)顯示，2018年前6個月，萬科稅金及附加費用為75.02億，所得稅費用為61.45億，合計占同期營收比例為12.88%；碧桂園所得稅費用為105.38億，占同期營收比例為8%；恒大所得稅費用為401.64億，占同期總營收比例為13.37%。

　　利好房價去泡沫

　　至于房地產(chǎn)稅立法的推進是否會影響房價？嚴躍進和廖偉華均持有相同觀點，認為立法會帶來一定程度的房價下跌。

　　嚴躍進表示，房地產(chǎn)稅若是真的執(zhí)行到位，那么會倒逼部分房東把房子進行出租，這能夠利好房價去泡沫和鼓勵租賃市場發(fā)展。

　　嚴躍進認為，房地產(chǎn)稅的立法和推進是財稅體系方面的改革內(nèi)容，而不能簡單理解為是房地產(chǎn)市場要打壓要課稅的思路。換而言之，這是利好財稅體系的建立，尤其是從房地產(chǎn)角度看，交易環(huán)節(jié)未來會減稅，類似近期的增值稅附加稅和印花稅等，而持有環(huán)節(jié)會增稅，這是結(jié)構(gòu)性的大轉(zhuǎn)變。

　　此外，嚴躍進指出，房地產(chǎn)稅即便是征收，對于剛需購房者本身沒有太多關(guān)系。比如以上海為例，人均60平方米以下的住房本身是不征稅的，這個面積基本上考慮到了剛需和改善型需求，所以對于這部分人來說影響不大。而即便是征稅，粗略估計，稅款額估計也是房價款的0.1%，計算下來其實也不是很大的成本，或者說征稅會比較謹慎，也會考慮很多減稅免稅的概念。

　　房地產(chǎn)稅立法還有多遠？

　　2018年政府工作報告中對房地產(chǎn)稅的相關(guān)表述為“穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法”，2019年政府工作報告中的表述為“穩(wěn)步推進房地產(chǎn)稅立法”。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，這兩次表述顯示，房地產(chǎn)稅正在逐漸進入制定程序。在現(xiàn)行的治理框架下，開征房地產(chǎn)稅有兩大主要前提條件：一是立法程序獲得通過，其次是建立一個覆蓋全國的不動產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)登記和房價的動態(tài)評估體系。從本次政府工作報告中“穩(wěn)步推進房地產(chǎn)稅立法”這一表述來看，短期內(nèi)出臺房地產(chǎn)稅的可能性不大。

　　嚴躍進則表示，房地產(chǎn)稅的立法具有積極的信號。2018年房地產(chǎn)稅的立法明顯受到中美貿(mào)易戰(zhàn)等因素的干擾，但推進的思路不變，到了2019年這項工作會加快，尤其是會和長效發(fā)展機制進行結(jié)合。其認為，從立法的層面看，至少要走5個核心環(huán)節(jié)：

　　第一，立項和立法人員確立，即所謂的組織架構(gòu)需要搭建，這需要一些即懂財稅又懂房地產(chǎn)的人士加入，同時也需要一些懂得住房制度改革的人加入；

　　第二，調(diào)查研究，不排除包括上海和重慶會成為重點調(diào)研的對象，同時針對近期的類似公攤面積等熱點問題，也會納入到調(diào)研之中，另外也包括國際歷史經(jīng)驗的研究；

　　第三，發(fā)布征求意見稿，估計這個征求意見稿至少需要一年的時間，即會比別的法律更為謹慎；

　　第四，審查，審查的過程其實就是對房地產(chǎn)稅開征以后的市場影響進行評估，這個評估要結(jié)合類似物權(quán)法等概念進行；

　　第五，發(fā)布，這個過程預計要到2022年以后才會出現(xiàn)，即這幾年還會在立法的基礎(chǔ)工作上開展。

　　（新浪財經(jīng) 徐苑蕾）

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