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　　構(gòu)建房租價(jià)格長(zhǎng)效規(guī)控機(jī)制刻不容緩

　　應(yīng)盡快制定規(guī)范住房租金變化和住房租賃企業(yè)行為的管理規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)，加快探索建立包括企業(yè)內(nèi)控、行業(yè)自律、社會(huì)監(jiān)督、政府監(jiān)管在內(nèi)的租賃市場(chǎng)系統(tǒng)管控體系，促進(jìn)租賃市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展。地方政府有必要出臺(tái)房屋租賃指導(dǎo)價(jià)政策，并依據(jù)市場(chǎng)按季更新。

　　文／張 銳

　　在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部就當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)調(diào)控不力約談了海口和煙臺(tái)等五市政府主要負(fù)責(zé)人的同時(shí)，北京市住建委日前也聯(lián)合多個(gè)部門集中約談了鏈家、我愛我家等多家房屋中介，政策收斂的口風(fēng)直指上漲過快的住房租賃價(jià)格。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心最新統(tǒng)計(jì)報(bào)告，35個(gè)監(jiān)測(cè)城市中有10個(gè)城市7月租賃價(jià)格指數(shù)同比與環(huán)比上漲，京滬穗深全部在列，其中北京和深圳租賃價(jià)格指數(shù)同比上漲態(tài)勢(shì)已連續(xù)超過19個(gè)月。

　　無論全國(guó)住房租賃市場(chǎng)，還是一二線等重點(diǎn)區(qū)域性市場(chǎng)，供求失衡都是房屋租賃價(jià)格上漲的最主要因素。目前國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)人口約8.13億，按 30%租房率測(cè)算，至少存在2.4億租賃人口，租賃剛需可見一斑。由于城市房屋租賃人口主要集結(jié)于大城市尤其一線城市，因此局部地區(qū)住房租賃供需缺口可能更大。如北京目前租賃人口為800萬，而租賃房源僅為350萬間，租賃缺口達(dá)400萬間以上。缺口越大，房租上漲壓力越顯著。

　　按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，租售比為1∶300至1∶200為正常區(qū)間，但目前我國(guó)大部分城市租售比達(dá)1：500以上，形象地說，一套新購(gòu)房屋需要出租500個(gè)月（42年）才能收回購(gòu)房本金。這導(dǎo)致投資人喜購(gòu)棄租并不斷轉(zhuǎn)手倒賣的行為偏好，進(jìn)而引致房?jī)r(jià)越炒越高。依照房?jī)r(jià)、房租同方向變動(dòng)的比價(jià)規(guī)律，房?jī)r(jià)上漲，房租也應(yīng)上漲，但由于市場(chǎng)炒作因素在住房買賣市場(chǎng)發(fā)酵，房租漲幅始終趕不上售價(jià)。從這個(gè)意義上說，住房租金快速上漲，一定程度上也是對(duì)過低租售比的市場(chǎng)化修復(fù)。從提出“租售同權(quán)”到主張“租購(gòu)并舉”，從倡導(dǎo)“房子是用來住的不是用來炒的”，到出臺(tái)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》及《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》等系列文件，政策層面一直在積極支持與扶持住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，而且在國(guó)內(nèi)排名前100房地產(chǎn)開發(fā)商中，已有萬科、萬達(dá)等逾30家房企涉足長(zhǎng)租市場(chǎng)，通過壯大租賃市場(chǎng)以反向抑制住房售價(jià)上漲的政策結(jié)果也值得期待。

　　但問題是，市場(chǎng)導(dǎo)向一旦明晰，加之國(guó)家“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”政策預(yù)期的強(qiáng)化，大量商業(yè)資本又開始涌入住房租賃市場(chǎng)。在分析人士看來，除了租戶和業(yè)主直接交易的普通租賃外，還有占市場(chǎng)主體地位的中介租賃，正是房產(chǎn)中介導(dǎo)演了房租非正常化的上漲態(tài)勢(shì)。一方面，像自如、蛋殼等中介今年以來總共拿到了130億元以上的融資，他們攜巨量資本以高于市場(chǎng)價(jià)格20%到40%在租賃市場(chǎng)搶占房源，以獲取市場(chǎng)定價(jià)與區(qū)域壟斷的權(quán)力，直接刺激了房租上漲。另一方面，大小房產(chǎn)中介都非常樂于存量改造，或?qū)⒅械投俗赓U房源改造成中高端，或?qū)⒄w房屋分割單租。而中介租賃炒高房租對(duì)普通租賃具有牽引效應(yīng)，比價(jià)心態(tài)之下房東要么跟隨漲價(jià)，要么提前終止合同并將房源以高于原先的價(jià)格委托給中介，整體房租價(jià)格于是越走越高。

　　目前來看，住房租賃價(jià)格上升速度不僅超過GDP增速，更超出了居民收入增幅。上半年，全國(guó)居民人均可支配收入名義增長(zhǎng)8.7%，但一線城市房租卻普遍同比上漲超過10%，其中四大一線城市人均可支配收入平均增長(zhǎng)8.57%，房租價(jià)格同比上漲超過了20%。由于收入增長(zhǎng)趕不上房租上漲速度，像北京去年房租收入比升至驚人的58.6%，超過了30%這一租金收入比“黃金分割點(diǎn)”。基于此，房租過快上漲就不僅是經(jīng)濟(jì)問題，更是值得重視的社會(huì)問題了。

　　由于房租納入CPI統(tǒng)計(jì)范疇，房租上升必然推升整體物價(jià)；房租增加也意味著居民生活成本增加，根據(jù)成本傳遞效應(yīng)，不考慮工資黏性的時(shí)滯影響，房租上升會(huì)傳導(dǎo)至工資水平，導(dǎo)致工資水平被動(dòng)提高和增大企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本。更為直接的效應(yīng)是，房租走高直接削弱居民消費(fèi)支出，損傷經(jīng)濟(jì)內(nèi)生動(dòng)能。最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前七個(gè)月社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)9.3%，回落到一年來的次低位，同期居民消費(fèi)增長(zhǎng)9.1%，創(chuàng)下15年來最低增速。特別值得注意的是，年輕人乃租借房屋的主體，如果他們的消費(fèi)因房租而弱化，不僅會(huì)透支未來消費(fèi)動(dòng)能，而且會(huì)延緩消費(fèi)升級(jí)進(jìn)程。房租過快上漲還將對(duì)都市年輕人產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”，進(jìn)而削弱城市的群體多樣性與未來競(jìng)爭(zhēng)力。因而，房屋租價(jià)不可無序快速上漲，基本底線是不可超出居民的收入增幅，更不能越過租金收入比“黃金分割點(diǎn)”。為此，必須加強(qiáng)調(diào)控，建立起住房租賃價(jià)格的長(zhǎng)效機(jī)制。

　　從堅(jiān)持與強(qiáng)化租賃住房是居住屬性而非投資屬性的基本理念出發(fā)，政策調(diào)控依然要不遺余力堅(jiān)決遏制商品房售價(jià)上漲，以此擠壓開發(fā)商與投機(jī)者通過一級(jí)市場(chǎng)買賣的獲利空間，將他們倒逼至住房租賃市場(chǎng)，以增大房屋租賃供給力。政府應(yīng)關(guān)注住房租金變化和住房租賃企業(yè)行為，盡快制定管理規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)，加快探索建立包括企業(yè)內(nèi)控、行業(yè)自律、社會(huì)監(jiān)督、政府監(jiān)管在內(nèi)的租賃市場(chǎng)系統(tǒng)管控體系，促進(jìn)租賃市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展。為防止房租“泡沫化”，地方政府有必要出臺(tái)房屋租賃指導(dǎo)價(jià)政策，并依據(jù)市場(chǎng)按季更新，對(duì)肆意漲價(jià)行為實(shí)行相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)處罰。與此相適應(yīng)，各個(gè)城市還須搭建起政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)，支持普通租賃開展業(yè)務(wù)，將本地區(qū)中介機(jī)構(gòu)的資質(zhì)信息與出租房源整合起來供租借人挑選與監(jiān)督。

　　（作者系中國(guó)市場(chǎng)學(xué)會(huì)理事、經(jīng)濟(jì)學(xué)教授）