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政策財(cái)經(jīng)

北京商住房價格下跌賣房者：賠50萬賣，不能再少了

2018-11-01來源：法制晚報

　　看著墻上的日歷翻到月底，劉東知道這個“金九銀十”徹底過去了。原本以為，很多人會借著金秋時節(jié)看看房，但除了幾個咨詢電話，就連之前約好看房的人也全部爽約，“已經(jīng)掛了兩個多月了，問的人都不多。”劉東苦笑，“賣不出去，只能自認(rèn)倒霉了。”

　　其實(shí)這并不意外。劉東正在出售的房子是一套商住房。2017年3月26日，北京出臺新政，規(guī)定“商業(yè)、辦公類項(xiàng)目限購，新建、在售項(xiàng)目禁止向個人出售”。如今新政出臺已經(jīng)一年半的時間了，北京的商住市場早已不復(fù)往日的火爆——成交量暴跌，價格也下跌超過30%。

　　想漲到7萬再賣

　　如今標(biāo)價4.4萬難出手

　　現(xiàn)在4.4萬出不了手，簡單地說，商住房是本應(yīng)用于開發(fā)寫字樓或者商鋪的地塊，但開發(fā)商卻做成了住宅。如今北京市場上大部分商住房不通燃?xì)猓€是商業(yè)水電，也有少數(shù)商住房是民水民電。劉東的商住房位于北京最著名的商住小區(qū)之一——北京像素。買的時候正值商住房市場蒸蒸日上，不限購，不占購房名額，還能貸款。

　　出手的時候在2016年年初，首付100萬，劉東以每平方米5.2萬元的價格買下了這套挑高將近4.9米、面積不到50平方米的Loft。“之后房價接著漲，最高的時候都快7萬了。”這讓劉東興奮不已，他暗自決定，房價只要過7萬就出手。如此算來一年多時間就能把首付掙回來。那段時間，劉東天天上網(wǎng)去看北京像素的房價和成交量，心情都特別好。

　　但一切都在2017年的春天戛然而止。彼時，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，公告明確指出，商業(yè)、辦公類項(xiàng)目(以下簡稱商辦類項(xiàng)目)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按規(guī)劃用途開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛荆婚_發(fā)企業(yè)在建(含在售)商住類項(xiàng)目，銷售對象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會組織；購買商住類項(xiàng)目的企事業(yè)單位、社會組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時，應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位、社會組織。

　　公告還強(qiáng)調(diào)，在政策執(zhí)行之前，已銷售的商住類項(xiàng)目再次上市出售時，可出售給企事業(yè)組織、社會組織，也可出售給個人。但個人購買同時限制了諸多的條件，比如“在京名下無住房和商住房記錄”“在申請購買之日起，在京已連續(xù)繳納五年社保或個人所得稅”等。

　　與此同時，北京各商業(yè)銀行也暫停了此類購房貸款。在這樣360度無死角的限購政策下，北京的商住房市場徹底冰封。

　　劉東一下子蒙了。“想賣都賣不出去。”他也曾試著把房子掛到網(wǎng)上，房價從6萬一路降到5.2萬元的成本價，但幾乎無人問津。現(xiàn)在劉東房子的標(biāo)價是每平方米4.4萬元，這比他之前買的價格每平方米少了8000元，但問的人依然寥寥無幾，而賠50萬已經(jīng)是他的極限，“不能再少了！”

　　公開資料顯示，“3·26新政”前，北京像素的兩層Loft戶型的成交價最高達(dá)到過6.5萬元/平方米。目前，Loft戶型的成交價普遍在4萬元出頭，而平層戶型成交價直接跌穿每平方米3萬元關(guān)口。

　　給租房算筆賬

　　36年才能收回成本

　　對于沒能在調(diào)控政策出臺之前脫手出售的投資客來說，低價出售或是繼續(xù)出租是他們必須面對的選擇。張雪就選擇了繼續(xù)出租。張雪的商住房在通州臨河里，60平方米的房子一個月的租金是4500元，“帶注冊地址要貴一到兩千。”張雪直言也曾想過要把這套商住房賣掉，但掛了一個月后，還是放棄了，“沒人問，也不想賠錢賣。”

　　盡管商住房出租的價格并不低，但李芳算了一筆賬后，還是放棄了自己的購買計(jì)劃。她看的房子是亦莊的林肯公園，不到50平方米的平層，差不多每平方米3.5萬元，連稅費(fèi)算下來要支付差不多180萬，每個月租金5000元，一年6萬，除去物業(yè)、取暖等各類費(fèi)用，一年的收益差不多是5萬元，“36年才能回本，我覺得不太合算。”

　　合碩機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年4月，北京商住房的成交數(shù)量僅為195套，這較之前每個月數(shù)千套的成交量跌幅超過95%，而成交均價從2017年3月的每平方米43610元，下跌到40887元。

　　“一夜之間，客戶都沒了。”對于一年半之前的那次限購，中介小王至今還記憶猶新，小王所在的門店就在北京像素，當(dāng)天下午自己還在協(xié)調(diào)幾名客戶和房東之間的首付以及貸款等相關(guān)事宜，晚上新政就出臺了，讓小王特別郁悶的是，有幾名客戶他跟了很長時間馬上就要出手了，但隨著限購政策的出臺，客戶全都放棄購買了。

　　“2016年的商住房市場特別好。”小王告訴記者，那一年，他每個月都能賣出去商住房，有時候不止一套，收入也跟著水漲船高，“從早忙到晚，都不覺得累。”小王說自己懷念那種忙碌。

　　據(jù)記者注意到，在上述合碩機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)中，從2017年4月后，北京商住房的成交量就沒有突破過4位數(shù)，有不少月份甚至只有幾十套的成交量，其中最低的為2018年2月，成交量僅為27套。而成交均價也一路下跌到每平方米不到3萬元，跌幅超過30%。

　　以公司的名義購買？

　　很多事兒中介不告訴你

　　十一期間，不少人到小王所在的門店咨詢，“問的多，說去看房，就幾乎沒有了。”小王一直沒放棄過商住房，做了幾年地產(chǎn)中介，他覺得和商品房比起來，性比價還算不錯，“如果沒有購房資格，或者不想占購房名額，可以用公司名義買。”

　　而記者在一些中介門店獲得的信息顯示，目前確實(shí)有不少客戶都用公司名義購買了商住房。“現(xiàn)在注冊公司很容易，所以公司買房也很方便。”據(jù)林肯公園附近一家中介的資深顧問介紹，公司購買商住房和個人購買最大的不同，就是每年需要繳納一部分房產(chǎn)稅和土地使用稅。

　　按照目前施行的標(biāo)準(zhǔn)，房產(chǎn)稅的繳納標(biāo)準(zhǔn)是房屋購買價格×70%×1.2%，土地使用稅的繳納標(biāo)準(zhǔn)是房屋面積×土地級別標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，而土地級別收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)從18元/平方米到30元/平方米不等。這就是說，如果一套商住房的總價為200萬元，那么一年的房產(chǎn)稅為16800元，土地使用稅最高為3000元。

　　所有的中介都介紹了上述稅費(fèi)，也說公司購買的商住房可以賣給個人，在記者的采訪中，沒有中介會主動提醒客戶，如果這套以公司名義購買的商住房進(jìn)行轉(zhuǎn)讓交易，還需要繳納申報價3%的契稅、申報價萬分之五的印花稅、差額30%至60%的土地增值稅、差額5.6%的增值稅。

　　也就是說，如果4年后一套商住房的出售價格為400萬元，那么就需要繳納60萬元土地增值稅，11.2萬元增值稅、12萬元的契稅和2000元的印花稅，再加上每年2萬元的房產(chǎn)稅和土地使用稅，幾項(xiàng)稅費(fèi)總計(jì)超過90萬元。

　　專家觀點(diǎn)

　　投資需承擔(dān)風(fēng)險

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，過去一年的時間很多商住樓幾乎是零成交，在這種情況下，無論是降價銷售還是其他各類“打擦邊球”的做法都會比較多。“近期市場略有微弱的交易現(xiàn)象，充分說明了一點(diǎn)，即此類項(xiàng)目的價格相對低估，依然是有認(rèn)購的性價比的。”

　　嚴(yán)躍進(jìn)同時承認(rèn)“從行業(yè)交易秩序來看，新的交易風(fēng)險又會放大。”這實(shí)際上是把交易風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到個人購房者身上。“對于購房者來說，寧可不買也不要隨便去接受一個未來轉(zhuǎn)讓有困難的房產(chǎn)。”

　　合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅說，商住項(xiàng)目的整體市場需求下滑嚴(yán)重，大量項(xiàng)目也在進(jìn)行大力打折促銷，項(xiàng)目價格的調(diào)整還是比較明顯的，“有些項(xiàng)目的調(diào)整幅度甚至達(dá)到了20%-40%。”他認(rèn)為，隨著未來小戶型商住類產(chǎn)品庫存的逐漸減少，此類產(chǎn)品的稀缺性會逐漸體現(xiàn)。

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝認(rèn)為，房子是用來住的不是用來炒的，在限購的情況下，商住房成交量下跌的情況屬于正常現(xiàn)象，很多人買房是為了投資，但凡是投資必有風(fēng)險。